管理人ですが、何か?

Author:不動ゆり子



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芸の幅を広げるべく、コストパフォーマンスの高さを武器に転職を繰り返して不動産業界を漂ってます。

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メルマガ「敢えてのもしドラのブーム終息後」転載分

以下、『 不動産業界のマネジメント 』原稿の全文です。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
◆ 不動ゆり子でございます!
◇ 『不動産屋のパートですが、何か?』
◆ http://parttimerealestate.blog42.fc2.com/
◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

2010年6月14日 第4回「敢えてのもしドラのブーム終息後」の巻

■目次■
01: 『はじめに』
02: 『ドラッカーのマネジメント』
03: 『不動産業者として』
04: 『不動産絡みのマネジメント』
05: 『各マネジメントの相違点』
06: 『あとがき』

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
01: 『はじめに』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ブログでは気の向くままに不動産の話を、メルマガでは
敢えて不動産に関係ない話を定期的に、書いていくのが
自分流だと思っていました。しかしながら、原稿が足り
なくてお困りのようなので、特別に書き下ろします。

不動産に関係ない話がまだ文章としてまとまらないので、
ブログ用の草稿(不動産にちょっと関係ある話)をこち
らに回したいと思います。よろしくお付き合い下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
02: 『ドラッカーのマネジメント』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

当メルマガの読者層…調べたことがないので憶測ですが、
コアな不動ゆり子ファンはほんの一部でしょう。きっと、
勉強熱心な不動産投資家さんが大部分を占めておられる
ことと存じます(そういうジャンルに登録してますし)。

多分、知的なブームには一通り早めに乗っかっておく主
義の方々でしょうから、皆さん「もしドラ」も読んでお
られることと存じます。私はリスペクトしているサイト
さんがアフィリエイトしている商品は扱わない主義です
ので、私のサイトからはリンクを貼りません。

アイティーレックス株式会社、鳥海社長のブログ
http://toriumi.jugem.jp/
下の方、「ビジネスに良く効く本」が紹介されています。
「もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マ
ネジメント』を読んだら」、かわいい表紙の単行本を万
が一読んでらっしゃらない場合は、買って下さいね♪

私ならではの歪んだ目線で要約すると、ビジネスに必要
な、『マネジメント』とは何かという問題について、野
球部のマネージャーが真面目に考えているお話です。難
しそうだと敬遠されがちなドラッカーの本を、易しく爽
やかなストーリー仕立てで噛み砕いています。

未だに平積みされている本屋さんを見かけてますが、激
売れブームは終息しているのではないかと思います。話
題のテーマとしてブームが終息したものを選ぶ、これこ
そ『しょぼくれん』の証でしょう(何となく)。

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03: 『不動産業者として』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

様々なタイプの不動産業者として就業してきましたが、
扱う不動産のタイプごとに客層が異なり、客層に合わせ
たキャラ作りを求められてきました。投資用物件を扱う
業者では、ターゲットが不動産投資家さん或いは企業の
担当者さんなので、上品かつ賢く見せる傾向があります。

賢く見せるコツの一つとして、『横文字を使ってみる』
というテクニックがございます。英語を覚え始めた年頃、
『 急がなくていいよ But 締切に間に合わないかもね 』
…という具合に、必要ないのに日本語と日本語の間に英
単語を挟んでみたこと、ございませんか?似たようなこ
とを大人になってもし続けているのです。

もう一つ、賢く見せるコツ。仕事が出来る人間は業界用
語を省略して使うものなのだ…と、完全に信じ込みます。
相手が、『はぁ?(゜Д゜)ポカーン』ってなっているのも
お構いなし、通じない単語を使い続けます。

そういう集団で就労する場合、馬鹿にされたくなければ
通じない単語を一生懸命覚えなくてはなりません。馬鹿
にされるのは構わないのですが、会話が成立しなくなっ
て困るので渋々覚えた横文字の略語、マネジメント絡み
のものに絞って公開いたします。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
04: 『不動産絡みのマネジメント』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

横文字、『マネジメント』は、当然省略されて、Mです。
そして、特に収益物件絡みで Mで終わる省略語がたくさ
んございます。最初はコンビニの名前だと思いました~。
まずは、ザックリと大まかな意味を把握してみましょう。

AM=アセット・マネジメント
投資家さんよりも賢いと自負してそうなプロが、顧客の
金融資産を管理・運営してあげる仕事。

PM=プロパティ・マネジメント
投資家さんと違って設備系のプロですよ~と主張する業
者が、現場的な仕事をお手伝いすること。

FM=ファシリティ・マネジメント
『施設管理』と訳してわかったフリしてみました。設備
系の知識さえあれば良いということでもなく、施設経営
の効率なども計算しなくてはいけなさそうな業務。

BM=ビル・マネジメント?ビル・メンテナンス?
きっとよくわからずに使われている略語。マネジメント
だとすれば、運営やら何やら総合的な業務のことを指す。
メンテナンスと言えば、掃除とか警備の管理を指す。あ
まりに紛らわしいので、口頭では『ビルマネ』とか『ビ
ルメン』とか省略語を一旦バラして省略し直す方が良い。

LM=リーシング・マネジメント
テナントの仲介をする業務。ビルオーナーに提案したり、
テナントの募集をしたり、契約したりする仕事。不動産
屋さんらしいマネジメント(あくまでパートの私見)。

CM=コンストラクション・マネジメント
工事対応する業務。修繕が必要となった場合にテナント
様と工事業者さんとの契約を調整をします。ここまで来
ると不動産業界用語では無いのでは?と思ったこともあ
りますが、某不動産会社のホームページで業務として堂
々と書かれているのを発見したので安心しました。

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05: 『各マネジメントの相違点』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【AMとFM】
そのままネットで検索すると、ラジオに関するサイトが
上位表示されました。ソチラの知識はございません…。

AMは、投資家さんの資産全体について、取得→運用→処
分…と転がしていくことを視野に入れています。利回り
を重視し、特定の物件に惚れ込まずに対応します。

FMは、特定の施設について設備面のプロとしてのマネジ
メント(なるべく長く使えるようにしたり)や、その中
で働く人のための環境を整えたり(→テナントの満足度
を上げる)、幅広い知識を集中して活かす業務です。

○AMは物件に惚れ込まずにクールに対応、FMは特定の施
設についてテナントさん満足度を上げるべく対応。


【AMとPM】
午前と午後…。やはりそのまま検索をかけるとそんなサ
イトばかりが上位表示されます。私はファミマっぽいコ
ンビニをイメージしてしまいましたが、何か?

AMは、投資家さんの資産全体について、取得→運用→処
分…と転がしていくことを視野に入れています。利回り
を重視し、特定の物件に惚れ込まずに対応します。
(さっきと同じこと言ってます)

PMは、オーナー様の業務を代行することによって、管理
や運営の煩雑さから解放してあげるお仕事です。また、
オーナー様の立場に立って資産価値の向上をはかります。

しょぼくれん書記のたろう様が日頃から主張されている
例を上げますと、水周りを長期間メンテナンスせずに放
置していると、結局最後に高くついてしまいます。そう
なる前に、『ぼちぼち修繕しておきましょう』って提案
することで、オーナー様の物件耐用年数を延ばします。

○AMはオーナーの資産全体について対応、PMはオーナー
の代わりに特定物件の資産価値向上を目指して管理。


【FMとPM】

FMは、特定の施設について設備面のプロとしてのマネジ
メント(なるべく長く使えるようにしたり)や、その中
で働く人のための環境を整えたり(→テナントの満足度
を上げる)、幅広い知識を集中して活かす業務です。
(さっきと同じこと言ってます)

PMは、オーナー様の業務を代行することによって、管理
や運営の煩雑さから解放してあげるお仕事です。また、
オーナー様の立場に立って資産価値の向上をはかります。
(さっきと同じこと言ってます)

○FMはテナントさん満足度を上げるために多角的に関与。
PMは、ビルオーナーさんのすべき煩雑な業務を代行。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
06: 『あとがき』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

どこまで英語かぶれすれば気が済むのか?AMの解説によ
く出てくる単語が、『ポートフォリオ』でした。なぜ、
各種投資対象の組み合わせ…と、わかりやすい日本語を
使わないのでしょう?…賢く見せるためでした!

マネジメント代のことを、よく、『フィー』と言います。
短い単語だけに、『フィーって何?』とは聞きづらい…。

最近は、賃料の相場が下がってきています。オーナー様
が頭を抱える部分です。ちょっと工夫してテナント様が
喜んで下されば良いのですが、ちょっとの工夫にも多少
の費用がかかります。様々なマネジャー(マネージャー
って伸ばして発音するより、英語かぶれしていて頭良さ
そうに見えるはず)の提案に乗っかって良いものか。

『どうせ賃料は高くとれないご時世なんだし、マネジメ
ントなんてフィーがもったいないからいらない。』って
言われても困ります。ちょっとの工夫のためにちょっと
の費用をかけた結果、テナントさんが高めの賃料を払っ
てくれるようになると嬉しいですね。…理想論?

景気の回復を願い、賃料相場が上がることに期待します。
……。長々と書いてきたのに、面白いオチが付きません。
横文字に弱い不動産バカだとカミングアウトするだけに
終わってしまったことをお詫びします。m( _ _ )m



♪苦情や抗議は、しょぼくれん書記のたろう様まで♪

「しょぼくれんホームページ」
http://shobokuren.web.fc2.com/


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
◆ 以上、不動ゆり子がお送りいたしました。
◇ 『不動産屋のパートですが、何か?』
◆ http://parttimerealestate.blog42.fc2.com/
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