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Author:不動ゆり子



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居住用不動産で二重の基準




消費者には優しい目線、事業者には厳しい目線で見つめるのが普通という気がします。不動産屋さんに上から目線でやって来る エンド さんについての愚痴を…書く気にはならないので割愛。今回は居住用物件を購入した二つのタイプのお客様について書かせて頂きます。

マイホームをご購入され、ほくほく顔で確定申告なさっているお客様、おめでとうございます。ローン年末残高の証明書は銀行から既に送られていることでしょう。その他の書類も勢いで揃えて下さい。所得税が実質ゼロ円(携帯電話の宣伝みたい?)に出来ると嬉しいですよね。

かつてマイホームだった物件か、最初から賃貸用に建てられた物件か。居住用不動産を購入後に貸し付けている件で確定申告なさっているお客様、お疲れ様です。『家賃並み』と言われた月々の返済額でローンを組まれた場合でも、店子(読み方は、『たなこ』)さんからボーナス月の家賃を高く取る訳にもいかず、一年分計算してみると何十万か持ち出しになっているかも知れません。




持ち出しとなっていることへの最大の慰めの言葉は、『それでもローン残高は確実に減らせているんだし、負債が減るのは良いことですよ。』…でしょうか。ただ、『確定申告すれば還付できるじゃない。』って気休めは言いたくないんですよね。経費が収入から控除額を引いた額を上回っていれば良いのですが、だとしても、その状態って不動産投資として大成功なのかどうか…。

消費者として住宅を購入したという立場の方には、『ローン残高たくさん有って大変ですよね、うんうん。』って税務署も優しくして下さるんですよ。それが事業者として同じ住宅を同じ額同じ利息で借りて買ったという立場の方には、少し厳しくなります。ローン残高は基準にせず、一年間支払った利息部分を経費と考えます。元本を頑張って減らしていることではなく、金融機関の利益となる利息を支払っていることが評価されるのです。場合によっては持ち出しが生じているのに利益(=負債であるローン残高が減ったこと)があったと言われて納税する義務を負います。

私は最近まで、医療費控除を受けるために通院の記録を残している程度で足りていると思い込んでいました。同じ物件を買うために同じ金融機関から同じ利息を支払って同じ額を借りたとしても、立場変われば税務署は、『負債が残ってて大変ね。』って損しているかのように言うこともあれば、『負債を減らせて良かったね。』って得しているかのように言うことがあるのです。税金対策用の帳簿だけ作って損してるとか得してるとか思い込むのは早計かな、と、気付き始めたところです。

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