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Author:不動ゆり子



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芸の幅を広げるべく、コストパフォーマンスの高さを武器に転職を繰り返して不動産業界を漂ってます。

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千円と百万円

中古売りマンションの仲介ばかりしている不動産屋さんは、パートとして働く分には楽でした。営業するのもややこしい問題に直面しがたいので楽そうに見えたのですが。楽なだけでは会社が儲からないのか、今は亡き職場となってしまいました。みんな元気かな…。
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扱う物件はファミリータイプ居住用ばかりで、間取りはほとんどが3LDK。価格は1,000円万以上9,000万円未満のどれかと決まっていました。プライベートでは百万円もの大金を動かすこともない生活ですが、普段お仕事で扱うのが1,000万円単位です。遠目で数字を見ても、カンマの位置ですぐに何千万と読み取れるようになりました。私って本当は数字に強いんじゃないの?
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大いに勘違いを植えつけられただけで調子に乗ってから転職した先は、もっと大きな物件を扱う会社でした。3%+6万円の仲介手数料も、6の前にゼロがいっぱい付いています。小さいミスが大ごとになるなぁと気を引き締めたものです。物件価格はゼロがもっともっといっぱい付いていますが、ゼロの後ろに漢字が付いているのが普通でした。『千円』とか、『百万円』とか。
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1,000,000千円なら、10億円。1,000百万円も、10億円。そのうち目が慣れるかもと思いましたが、あんなにゼロだらけだと読みきれません。それでも読めなきゃ仕事になりません。『もしかして、価格変更ございました?先週までは1,000,000千円だったのに今日は800,000千円になってますが?』営業マンに聞くとギョッとされました。『え?今は確かに8億円ですよ、8億円ね。』
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1週間で2億も減るなんてスゴイ世界ですよね。パートが一生働いても出せない額です(コレで売主さん赤字になるんです、いい加減どなたかバブル期の遺産を買って下さい!)。それはさておき、私はその日まで素直に数字を読んでいました。1,000,000は百万でしょ?その後ろに千円って書いてあるから、『百万千円。』同様に、800,000千円は、『80万千円。』…私が発音したとおりに書いてみると確かにヘンですが。不動産業界でも、お高い世界というのがございます。

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3パーセント+6万円

確かに、『頂く手数料が高額過ぎて6万円なんて細かいのを請求するのがお恥ずかしいです。』…みたいなことを不動産屋の営業マンが言うことがございます。恥ずかしいだ何だ言いながら、『細かいことにうるさい会社ですのですみません。』なんて言って照れながら?チャッカリ持って帰って下さるものですが。この不動産仲介手数料の+6万円って何なんでしょう?

お得意様の*たろう*さまが、『 3パーセント+6万円 』という記事の中で疑問が解けていない旨を書いておられ、そう言えばその話をしたことがなかったなぁと思い出した次第です。

(代金額-消費税)が200万円以下なら、(代金額-消費税)の5%
200万円超400万円以下なら、(代金額-消費税)の4%+2万円
400万円超なら、(代金額-消費税)の3%+6万円
(通常、最後に消費税5%を上乗せします)

ってことは、昔の記事 (なぜか、当時は『バウムクーヘン』で検索してくる方が多かった記事ですが、何か?)で書いてますが、解説まで書いておりませんでした。今更ですみませんが、書かせて頂きます。宅建にもう受かっている方ならご存知のお話ですが復習がてらご覧下さい。

基本、200万円以下が5%なんです。そういう取引が少ないので受かったら忘れてしまいがちですけど。例えば価格が300万円の時は、4%+2万円って丸暗記してしまうので、この2万円の根拠を忘れてしまいますよね。300万円のうち200万円部分の手数料は、5%のままなんです。200万円を越えた額すなわち100万円部分に対しての手数料は4%になります。

計算してみましょう。200万円部分の5%は、10万円。200万円を越えた100万円の部分が、100万円の4%で4万円。合計14万円です。これは、300万円の4%+2万円と同額です。

基本、200万円以下が5%なんです(前述)。そして、もう一つの基本、200万円を越えて400万円以下の部分は4%なんです。ここだけ妙に有名になってしまった最後の基本は、400万円を越える部分は3%ってことですよね。プラス何万円だったか忘れてしまった時でも、この3つの基本に戻れば不動産売買の仲介手数料を正しく計算出来ます。400万円超の場合で検証します。

価格が500万円として、200万円以下の部分200万円と、200万円を越えた400万円以下の部分200万円と、400万円を越える100万円部分の3つに分けて計算します。最初の200万円部分は5%なので10万円です。最初の200万円部分を除く400万円以下の部分(=200万円)については4%なので8万円。残る100万円は400万円を越える部分なので3%で3万円。合計21万円です。

500万円に3%かけて6万円足した額と同じであることが確認出来ましたか?『200万円超400万円以下なら4%+2万円』というのは、『200万×5%(=10万)+(価格-200万)×4%(=価格×4%-200万×4%=価格×4%-8万)』を省略した式です。同様に、『400万円超なら3%+6万円』というのは、、『200万×5%(=10万)+200万×4%(=8万)+(価格-400万)×3%(=価格×3%-12万)』を省略した式です。6万円の正体は、『200万×5%+200万×4%-400万×3%』ってことです。

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結局、丸暗記する方がラクということになりますが、何か?

法務局の裏メニュー

登記情報提供サービスで謄本チェックしていて思うことがあります。私だけじゃないと思うので、声を大にして言いましょう。『カンマ打ってよ!敷地権化されていない マンションの底地とか、分母の桁が大きいので、数えづらいんです。エクセルなら、右クリックしてセルの書式設定で表示形式で『数値』を選んで『桁区切り(,)を使用する』って所にチェック入れれば簡単に表示できます。どんなソフトで編集されているかは存じませんが…それぐらいのこと出来ませんか?

あと、階ごとの床面積しか書かれてないのも不満。これまたエクセルなら、該当セルをドラッグするだけで右下に合計が出ます。SUM関数を使うまでもない、簡単なことです。高層ビルの延床面積をエクセルでわざわざ計算していると、暗算の出来ない自分にも腹が立ってきてストレスです。床面積の同じフロアが連続している時は、一つずつ足さずに『*(かける×)』を使いますが、その階数も、一つ二つ…指で数えています(階数の引き算すら苦手なので)。

色々と不満はありますが、ネット請求せずにわざわざ出向いた人だけの特典が好きです。法務局によっては用紙に書いてありました。『所有者相違の時は不要』欄のチェック。地番がわからない時に無駄金を使わずに済みます。用紙に書いてなければ自筆で大きめに書きます。

もう一つ有名な裏メニューは、『最終 共担 だけ付けて』って指定。お金を貸すプロしか担保なんて取らないでしょうから、直近にプロからどう評価されているかが重要です。だから、最終共担を見て、どこまで貸せるかを考えるのが普通です。枚数が多くなるのがイヤで最終共担だけ付けるっていう節約方法もあります。インターネットの場合、枚数が多くなると謄本が取得出来なくなります。最終共担だけなら付けてもギリギリ印刷出来る枚数だと思うのに、ネットではそういう注文が出来ないので渋々共担なし謄本となります。やっぱり出向くべきでしょう。

あと、現物不動産では飽き足らないビッグなお客様(ごめんなさい>スモールな エンド さん)がお求めなのは、所有権ではなくて信託受益権かも知れません。そんな時は信託原簿が無いと話にならないのですが、これまた裏メニュー。用紙に、『信託原簿付き』ってかなり大きめの字で書き足して請求します。懐かしめ(←お里が知れる?!)縦書用紙の謄本が付いてきます。

今時公図だってネットで取れる所が多いですし、これぐらいのサービス、ネットで出来ないこともないでしょう?…強い所とはケンカしたくないので影で不満をいっぱい書かせて頂きました。

マンション向き立地

マンションを建てる業者、デベロッパーさんの、企画をする人は偏った層から選ばれているのかな?と、思ってた時期がございました。推定、ガーデニングが趣味で専業主婦の奥様と小学生以下のお子さん2人を養う男性…みたいな。私みたいな働く主婦が絶対に住みたくないと言い切れる郊外にばかり建てているから。残業したあとの帰り道が駅から遠いと危険です。奥様が専業主婦で夕方までには在宅している場合でも、年頃の娘さんの部活帰りとか残業帰りとか危険なのも心配でしょう?だから、お子さんは徒歩通学の小学生以下なのかな?と。

だんだん不動産屋さんの事情みたいなのが見えてきましたが。駅前に広いマンション用地を取得するのは大変なので、郊外へ郊外へ行くのでしょう。お子さんが年頃でも男の子さんなら危険度は低くなるでしょうし、郊外に永住しても心配のいらないご家庭もあるとは存じます。

ここまでは、郊外の実家に住んでいた頃に毎晩欠かさず家族に迎えに来てもらっていた娘としての経験から書かせて頂きました。事業経営者になった経験はないので以下は憶測になりますが。自分の会社の本店所在地って、『え?そんな駅、聞いたことないわ。何沿線なの?』って言われる駅前より、有名なターミナル駅ギリギリ徒歩圏の方が誇らしく感じません?

ターミナル駅に出やすいけど聞いたことないと言われる駅の前にあるビル。上半分はワンルームマンションで満室です。独身で働きまくってる人には非常に喜ばれる立地です。ターミナル駅への通勤もラク。自炊しないなら近くにスーパーがなくてもコンビニがあれば困りませんし。

マンション部分は大成功してますが、下半分が散々です。とってもキレイなオフィス階☆いずれも新築後未入居!建って何年かたつのに…。このビル、サブリース(一括借り上げ)契約してなかったら大家さん大赤字かも。他人が心配するなんて余計なお世話?何年も寝かせるぐらいなら、大規模改装して下の階も全部ワンルームにする方が満室経営できそうで良さげですけど。大きなお世話?ついつい残念なビルを見かけると余計なことを言いたくなってしまいます。

ディベロッパーマンの家

ありがたいことに、『不動ゆり子さんに仲介して欲しいのにな~』って言って頂きました。恐縮です。営業職ではない私が重要事項説明をすることは無いのですよ。ペーパー免許状態の宅建主任者証の使い道があってもいいかなとは思っているのですが。お客様に、『今更ですが、規則ですので…』(←ちょっと違う?)なんて言いながら提示して重説するのに憧れていました。

某不動産屋の営業マンに主任者証を見せて頂いて、『あっ、私、絶対に無理!』って気付いたことがあります。顔写真。営業している時点でお客様に顔は覚えて頂いているはずなので、重説まで来て照れることはありません。問題は生年月日の明記です。(美容師さんには)『実際よりずっと若く見えますね~♪』って言われているのに、年齢詐称がバレちゃうじゃないですか。

営業マンの主任者証に記載された住所を見て仰天したことがあります。ハウスメーカーマンが無駄に立派な家に住んでいることが多いということは知っておりました。だから、元ディベロッパー出身の営業マンが元自社施工物件に住んでいても全くおかしくないのです。

『え?○○県から通勤していらっしゃるの?朝、大変じゃありません?』『長距離通勤はデベロッパー時代で慣れてるから平気なんだよ。』郊外で売れ残った物件を社員が買い、買った社員が住んでまた別の郊外にある販売センターに通勤するという生活だったようです。

女性にとって、ハウスメーカーマンの嫁になるのとデベロッパーマンの嫁になるのと、どちらが良いか。定番の悩み、『マンションと一戸建て、どっちがいい?』の答えをどう出すかにもよりますが、私はデベさんを推奨します。ハウスメーカーの家は独身時代に実家近くに建てられていることが多く、なかなか引っ越せません。ディベロッパーのマンションは親戚関係とは無関係の立地ですし、一生に何度も、新築(売れ残り)マンションに入居出来るチャンスが来ますから。

工場財団目録に憧れて

非常に反応の薄かった、『 法務局の裏メニュー 』の続きです。せっかく裏の世界を披露したのに寂しいρ(-ω-。)…ので、全くリクエスト無いのに裏の続編を書きます。はい、暇なんです。

信託原簿の時と同様、オンライン請求出来ないのが、工場財団目録です。『本物件は工場財団に属した』って謄本に書かれているのに調査をそこで止めてはいけません。この先どうして良いのかわからなかったら、早めに上司にその旨を告げましょう。『さっきの工場、謄本とってみたら工場財団でしたけど、放置していいんですか?』って聞いたところ、営業マンは絶対にわかってなさそうな顔をしつつ、『別にいいや。』って言ってました。私、見てみたかったんですけど。営業マンに、『今から法務局まで走ってきて下さい!』って言える立場でもありませんし。

その不動産屋さんに転職する前の話です。よっぽど暇だったのでしょうか、『工場財団目録の本物を見てみたいなぁ』って話で盛り上がっていました。最寄りの法務局の管轄は住宅街。工場自体が見当たらないので、遠くに遠征する方が良さげです。『○○町ならあるんじゃない?』

『行って無かったらショックですよ。』私が法務局に電話するように言われました。『そちらの管轄で、工場財団ってありません?』当然、叱られました。『そんな質問には答えられません!』『ほら、○○センターとか色々あるでしょう?』『欲しい地番から請求して自分で調べたらいいでしょう?なんで電話で聞くんですか?』『行って空振りだったらお金もったいないからです。』

馬鹿正直な私に怒声が浴びせられました。今思えばふざけた質問でしたが、当時は真面目に興味本位だったんです。その後、転職を繰り返しましたが、一度も本物の工場財団目録にお目にかかれておりません。小ぶりなもので1万円程度、ビッグなものだと何十万もすると聞いたことがあります。自腹で取るには高すぎますよね。そのうち偶然出くわしますように!
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