不動産屋のパートですが、何か？

お恥ずかしながら、私は不動産屋でありながら、不動産の知識が欠乏しております。興味のある分野（特に仕事でカラミのある広告方法等）は熱心に研究して知識を深めることが出来ますが、一応不動産屋がカラんでいるのに全く興味のない分野については、話を聞いても耳に入りません。事実を認めて『この分野苦手』って言ってますが、プロとして問題アリです。

でもパートという立場だと、収益物件に限っては言われた通りにコピーさえ取れれば十分なのです。給料を頂いて良いのか悪いのかという次元で考えてみると、収益物件の知識がなくてもコピー取りの能力さえあれば良いので、私の勉強不足は大した問題ではないはずです。

お金がカラむ次元なら、熱心に勉強する必要がございます。例え学校を卒業して何年もたっているとしても。南京豆のことを何も知らずに先物取引に投資して失敗し、色んな物を失った校長先生のお話（青木雄二著・ナニワ金融道）が大好きなのですが、あとに続きたくはないです。

そもそも私はリスクの高い投資を好みません。にも関わらず、私の血肉の原資を出資してくれる人は、『たったの200万の投資で100万余計に手に入れたww』と、自慢するような、恐ろしく前向きな人です。私が『ハイリスク＝悪』論を唱えても、難しい専門用語で煙に巻かれてしまいます。オトナになっても何やら難しい勉強をしているから大丈夫なのだそうです。

『レバレッジ効果の高い商品だから2,000万超のリスク背負ってたけどな』…と、聞き捨てならないセリフを拾いました。そんな取引ってありえるんですか？私の血肉をもって弁済するハメになるかも知れない取引の正体を知るために、私も勉強した方が良いのかも知れません。もうこれ以上、自分のカラダを危険に晒すのはイヤなんです！


お疲れのところ、大変恐縮でございます。例のやつ、お願いします。ポチュ・・と、カチッと。も、も、もしも、今回の話が面白かったと思えたら、お願いしても良いでしょうか？ポチッと。有難うございます！

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特に収益物件が苦手な私には、いつまでたっても理解できないことがございます。『なんで借金してまで必要でもない不動産買うの？』…こんなことが言えるのは、歩合給のない事務職だからです。…また、不動産業界が不振になっても我が家の経済が破綻しないよう、リスクヘッジしているからです（転職をそそのかすことを止めてくれた不動産屋さん、ありがとう！）。

ローンを組んで収益物件を買う場合、その金利が変動型であったりします。未来の金利はわかりません。賃料収入があることが前提の返済プランなのでしょうが、ずっと賃料が入ってくるかどうかもわかりません。オーナーが変わった途端に売主と近しい関係の店子さんがゴソッと抜け出す仕組みかも知れません。金利が上がって返済がきつくなってくるのに店子さんが出ていってアテにしていた賃料が入ってこない…という事態も起こり得ますよね。

所有するということは、責任と義務が生じるということです。納税も必要ですし、メンテナンスも大切です。不測の事態に備えて加入する保険料も支払わなくてはいけません。『そもそもなんで借金してまで？』って話に戻ってしまいますが、貸してくれる人もプロなのでしょうから、貸してくれたということは、『この人は返せる人』ってお墨付きをもらったと解釈すべきなのかしら？前向きっていいですね！苦労したことのない方に多い傾向みたいですが。

賃料でローンの返済がまかなえなくなった場合、身銭を切る必要があります。借りたお金を返すのはマナーですから。現金がない場合は、何かを現金化する必要があります。自分で用意できなければ、儲けるために買ったはずの収益物件を手放すことに。自宅と一緒に競売にかかる可能性も。何もかも失ってしまって、大丈夫なのでしょうか？

大丈夫な方もいらっしゃいます。身銭を切る余裕のある方なら（じゃあ、借金せずに頭金を多めに入れればよかったのに？）。ご実家等に余裕があれば、イザという時に頼れるでしょう。投資家さんの多くはそういう方なのではないかと推測しております。…さて、収益物件の仲介をしている会社にとってかなりリスクのあるお話をしてしまいました。会社にバレると私の立場も危ういです。とてもリスクの高い記事ですが、私にとってのメリットって、一体…？


押せ！(#゜Д゜)ゴルァ！！・・ウソ、冗談（笑）。だけどマジ押して、ヤバイから。マジで。

表面利回りは、あくまで『表面』の利回りであって、税金・手数料その他もろもろの費用は計算に入れておりません。『その他もろもろって何？』…って言われると、『営業担当から直接詳しいご説明をさせて頂きます』…と、逃げます。収益物件は居住用物件より価格が高いことが多いため、パートに任せることが少ないのです。ほぼコピー取りだけの担当です。

普段は営業マンの影に隠れてこそこそコピーを取っていれば良いのですが、ネット上で『不動産屋で〜す』ってお散歩している間、営業マンは助けてくれません。『パートなんで、お手柔らかに…』って言い訳させて頂いてますが、収益物件は、特に苦手なんです！『その他もろもろの内訳はこれだけです』…なんて恐ろしくて書けません。主語だけ書くのも無責任ですか？

私が収益物件について勉強させて頂いているのは、こちらのサイト→素人さんの為の不動産学校（コンドウ社長さま）。玄人さんが読んでも良いハズです。不動産投資の解説は、ウチの営業マンより親切です（ごめんね…）。だから、難しいご質問はコンドウ社長までどうぞ（結局、無責任）！無許可でリンク張ってすみません。『リンクご自由に…』って書いてあるから…。

…で、他人のサイトで勉強させて頂いて、いざ、投資家さんのブログへ『出陣』します。コメントいっぱいの爽やかなブログ→ソシアルビルオーナーの不動産投資日記（星輝さま）。ソシアルの管理も大変ですね…管理・管理…全く勉強しておりません！玄人らしいコメントは一つも出来ず、上品な皆様の中、私1人だけ夜の蝶（＝蛾？）みたいな言葉を書き散らして、スミマセン。『応援ぽちっ』がどこにあるのか控えめでわかりづらいのも、お上品な謙虚さ故でしょうか？


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不動産屋にとって都合の良い数値なので、好んで公表しております。賃料収入を当てにして所有する不動産が、どれだけ儲かるのかを示す数値の一種です。特に大きく書いておくのが『満室想定利回り』ですね。『現況：空きだらけ。満室想定しても利回り：たったの○%』…なんて物件を見ると、一瞬ヤル気が失せそうになりますが、仕事なので広告します。

表面利回りなら、パートレベルでも計算出来なければいけません。『年収÷物件価格』…簡単でしょう？1ヶ月100万円の賃料収入のある物件だと年収1,200万円。物件価格が1億2,000万円なら、割って0.1=10%ですね。利回り10%なんて書いてあると『満室想定かな？』…って思ってしまいます。実質3%のとか、ございますよ。いかが？（ローンで買ったら赤字？）

表面利回りが低すぎると、見向きもされせん。店子さんが居ない物件なら無責任に好きな賃料を設定して、『現況0%の満室想定30%』…とか、作れます。冗談の通じない投資家さんには相手にして頂けないでしょうが。現実的な話としては、賃料の値上げが無理っぽいので、物件価格を下げることで利回りを上げますね（これとは違う、卑怯な手段については、書きません）。

私はコストパフォーマンスの高いパートだと自負しております。倍ほどの時給で働いた時と比べても、仕事の質を落としません。『時給○円も頂いている私』…というフレーズよりも、『時給○円なのにこんな仕事が出来る私』…というフレーズを好みます。値上げ請求をしたことはございませんが、契約更新の2ヶ月以上前に『時給アップするから今すぐ更新契約書にサインして』って言われたことがございました。転職活動、バレてたみたい？…利回りを下げました。


あなたのお好きな作家も、お好きな本も、存じていない私です。でも…あなたが毎日ここへ来て下さるのなら、あなたは私を好きなのかも・・・そう想いながら書いてます♪

不動産業に興味がなければ一生接点のなかったような方々をチラッと拝見することがございます。投資家の皆様。レベル高いです。レベルの高い集団の中で生活なさってきたのでしょうからご存知ないかも知れませんが、世間の平均はもっともっと下です。仲介業者の大半は、投資家の皆様より下に居ます。

親からもらったお金でビル一棟ぽーんって。現金で買って家賃収入が入ります。多分、私が知らない方法も色々使って潤沢な資金を投資なさっているのでしょう。大きな物件を媒介すると手数料も沢山頂けます。ありがたいです。ローンを組んで収益物件をご購入される方もいらっしゃいます。銀行に預けるより利回りよろしいですし？住宅ローンの返済であっぷあっぷでないからこそ、別のローンが組めるのでしょうが。

投資をしていない者からすれば、『なんで借金してまで投資用物件買うの？』と、疑問に思うのです。『現金がたまるまで不動産買わない方がいいですよ』…なんて言うと手数料が入りませんし、お客様には言いません。手元に現金を残しておいて、ローンで購入してその担保もその物件でまかなう。…みたいな、投資家さんならではの美学があるようですが。

我々庶民からすれば、借金の返済が滞っているという記録は恐ろしいものです。『生活必需品じゃないけどローン組んで返せなくなったから助けて〜』と言ってかじれるスネはありません。余分な貯蓄もございません。それでも投資用物件が売れるのは、余裕さえあれば儲かるからなんでしょう。賢そうな方が買っていかれますし。

持って生まれた貧乏性。悲しいことですが、一時間いくらかでチラシを刷って時給を貰い、一枚いくらかでチラシを撒いて歩合給を貰い、文字通り汗を流した分だけ給料を頂く生活をしていると、『あ〜労働したなぁ』…と、充足感を感じるのです。

身の程知らずに、なけなしのお金を投資してみました。キャンペーン中で初めてのお客様にこんなにキャッシュバック！みたいなのがあったので、つい…。今まで興味のなかった経済ニュースで真っ青になっております。ニュース見るのがイヤになりましたが、気になります。…やっぱり私には、流した汗に比例して報酬を頂く方が向いています。

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営業マンは、あちらこちらの業者さんの所に顔を出して回りますね。勤務時間中に知り合いの勤務先に遊びに行くなんて羨ましい〜と思っておりました。パートと違って時給で雇われているのではありませんが。私は営業職ではないので、業者回りをする必要もメリットもありません。滞在した時間に比例したお給料を頂くだけだからです。

先日ご挨拶してきた社長の会社はこの時期多忙で、徹夜で仕事するとおっしゃってました。ものすごくお邪魔でしたが、その日に顔を出さないとまずい空気なのでお邪魔してきたのでした。『ホントに私、営業職じゃありませんってば。』と、言う前に、面白い案件のお話を聞きました。

『キャッシュで○億前後の収益物件を探しているお客さんが居るんだよ。紹介できる物件あるかな？レインズに載ってるようなのはいらないってさ。かなり目の肥えたお客様だから、ヘタな資料はいらないよ。』いくらか忘れたけど、何か大きな売り案件があるとか言ってたような…。

翌朝、勤務先の上司に報告すると、『ちょうどいいのがある。』って。目の肥えたお客さんを満足させられると良いのですが。早速『極秘情報につき、取り扱いご注意下さい』…と、資料一式ファックスしました。キャッシュなら、商談中案件でもねじ込めそうよ♪○億なら手数料1.5%だけ貰って 業物 つけても儲け大きくありません？

全く私に歩合給は付きませんが、水面下の案件を取り持ってみたり、面白いですね。たまには昔の職場にも寄ってみるものです。私のしていることは、ブローカーまがいの行為なのでしょうか？ただの不動産情報専門伝書鳩なのでしょうか？いずれにせよ、これがいいご縁になって、売主様・買主様・社長・今の勤務先…みんながニコニコできることにつながれば、私はそれだけで幸せです。

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パートの分際で業者と交渉することは、まず、ありません。ただ、 業物 をホームページに登録しようとしている場合、何らかのお願いをする場合がございます。

営業マン一人あたり何件というノルマで、業物をホームページに登録しています。そのお願いの電話をかけるのはパートの仕事です。そのためだけに雇われているパートも居ます。 広告掲載承諾書 に捺印してファックス返信してほしい…なんて面倒なことお願いしてごめんなさい。よくお願いしています。

『管理形態のところに何も書いてないけど、このマンションどうなってるんですかぁ？』…的な質問の場合、先方がご多忙だと、『マンションのことぐらい、業者さんだったら自分でちゃんと調べたら？』と、言われることも。すみません。でも、資料にちゃんと書いておいて下さると助かるんですが…。

たまに無茶な要求をする場合がございます。事業用宅地3軒分と私道の合計4筆。セット売りなので、ホームページ登録件数1件分にしかならないのです。営業マンのノルマはあと3件。…無理を承知でバラ売りお願いしましたが、やっぱりダメでした。

道だけ残っても仕方がないし、ハウスメーカーなり建売業者なりがまとめて買って私道をうまく分けてもらうのが妥当ですよね。素人さんに接道していない状態で土地を分譲するなんて危険は冒せません。まぁそうなんですが、ホームページ登録の件数が…。あまりにこちらの一方的な都合だったので、仕方なく1件分として登録しました。無茶苦茶言ってすみません。1件分の掲載承諾ありがとうございました。

あと2件分電話しなくては。これまたこちらの都合ですが、営業マンが多忙な場合、掲載する『業物』を、土地に絞ります。居住中の建物のご案内は立会いが面倒な場合がありますが、土地なら勝手に見て来てもらえば済みますから。現場で他社の看板を見つけられて、そちらと直接契約されても、全然気にしません。営業マンは多忙ですから。

収益用一棟売り賃貸マンション仲介による業務の圧迫は、建築折りだけではありません。賃借人様との賃貸借契約書も、まるごとコピーすることがございます。時々顔写真も入っています。たいてい部屋ごとに順番にファイリングされています。賃貸の仲介会社によって契約書の大きさもバラバラです。…もちろん、コピーはパートの仕事です。

作業の大変さよりも、居住している賃貸マンションが売りに出される時に自分のプライベートな情報がこのようにコピーされまくるという事実に驚きました。どうせ借りるなら、収益性が高いから手放したくないと大家さんがおっしゃるような、満室ギリギリのマンションを狙う方がいいのかも？ガラガラのマンションだと、上下左右が空室で気兼ねなく住めるメリットもありますが。

住む人はそのままで大家さんだけ変わる不動産取引は、『オーナーチェンジ』と、いいます。

高い分譲マンションの一室を居住用に購入したが、事情により5年もたたないうちに引越さなくちゃならなくなった！という場合、その一室を賃貸に出すことがあります。しばらく貸しているけれど自分がそこに戻る見込みはないし、そろそろ売却してしまおうという話になったりします。これもオーナーチェンジ。分譲マンションの一室を貸して大もうけ…なんて話はあまり聞きませんが、金利が低い時代なら、預金するより、多少のリスクを覚悟して収益物件に投資してみようという話になるのかも知れません。

そういう物件も時々出回っています。広告に『現況』が書かれているはずです。『空家』ではなく『賃貸中』と書かれている場合、今の賃貸借契約を解除して空渡ししてくれる可能性もありますが、『オーナーチェンジ』と、書いてある場合は、買っても自分で住めません。その区別をつけるために、広告する時は『オーナーチェンジ』のひとことを忘れないように、要注意です。…自分への戒めでした。

家賃の振込先が変わる旨を早めに賃借人様に連絡する必要もあるかと思いますが、そういうことは営業マンが手配して下さるものと信じ、パートはノータッチです。クレーム電話受けるの苦手なので、営業さん、リスク回避よろしくお願いいたしますね。

賃貸マンション一棟まるごと売買されることがあります。同じ苦労して仲介するなら価格が高い方がワリがいいですが、一室だけ仲介するよりも作業が多くなります。建築構造に関する図面のコピーなどの頭を使わなくて手間のかかる作業は、パート任せです。

原本は、A2サイズの図面がピシッとB5サイズに揃えて折ってある上、左側から綴じてもちゃんと広げられるように工夫されています。最初にこの図面を作成されたのは、建築関係の方でしょうか。『建築折り』と、勝手に呼んでいます。

枚数が多いのでかなりの重さです。1枚ずつバラしづらい綴じ方をされていると、二人がかりで汗だくになってコピーをとります。通常、不動産屋さんに置いてあるコピー機は、コンビニにありがちなA3サイズです。自動原稿送り装置にA2原本は入りません。あとで張り合わせ作業をしやすいよう位置を調整しながら、A2原本1枚当たりA3サイズで半分ずつ2度コピーをとります。

自動原稿送り装置を使えないコピーや張り合わせ作業に比べると、『建築折り』してから極太ホチキスで左側を綴じる作業はラクで、慣れてくると短時間でキレイにできるようになります。

バカな営業マンは、後日手元のコピーを使って更にコピーを作る必要があることを予見しながらも、『張り合わせして建築折りしろ』と、指示します。コピーして張り合わせて建築折りして極太ホチキスで綴じてもらったコピーを、もう一度平気でパートさんに渡します。『今後更にコピーを取るなら、今回はコピーだけしてA3サイズで保存しておいた方が良いですよ。』と、進言しておくも良し、『バカのコピーなら張り合わせなんかしなくていいよ。』と、運悪く頼まれてしまった後輩パートさんに助言するも良し。

社内のパートさんに嫌われたところで、大した不利益はありません。入社したての女の子に、『あのバカ営業マン、妻子持ちのクセに連日連夜合コンですって。』と、チクられる程度です。物件確認の電話に一律、『バカの担当している物件でしたら、売りやめとなりました。』と、答えるような嫌がらせは、しないと思います。多分。

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同業他社さんに電話しました。『○○ビルの件ですが…。』『担当者は外出中です。どういったご用件でしょう？』『レントロールございましたら、ファックス頂きたいのです。』すぐに来たファックスは、私の手元にもある物件資料です。レントロールではありません。オバチャン、『レントロールってなんですか？』って聞けなくてとりあえず図面を送ってきたのかしら？すぐに電話。

『さきほどは早々にファックスありがとうございました。あと…すみません、家賃表のファックスを頂きたいのですが、よろしいでしょうか？』これまたスグに来たファックスは、そのビルのそれぞれの部屋の賃貸仲介用の図面。一応、家賃は載っているケド…。

しばらくの間、たて続けに見当違いなファックスばかり送ってくる理由を考えてみました。おそらく、担当の営業マンが多忙なのがわかってて、オバチャンは、意味わからないながらも自分が防波堤になって営業マンの負担を減らそうとしているのでしょう。けなげです。泣けてきます。むせび泣きをこらえつつ（？）また電話。

『ご多忙のところ、何度も恐れいります…現在の年収と満室想定収入などがわかるような資料がございましたらファックス頂きたかったのですが、担当者様でないとわかりませんか？』だいぶたってから、欲しかったレントロールのファックスが来て、多忙営業マンが、『くれぐれもよろしく！』と、お電話下さいました。

ごめんなさい…。絶対に売れなさそうな、利回りの低い物件を狙って資料収集するのが好きな会社なんです。『頑張ります』と、言ったのは、ウソです。