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Author:不動ゆり子



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芸の幅を広げるべく、コストパフォーマンスの高さを武器に転職を繰り返して不動産業界を漂ってます。

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大平原にて

それは工場用の土地探しにしては電気も水道もそれほど使わない業種とのことで、豊富な選択肢の中からご予算にあった物件を見つけるという、比較的簡単そうなお仕事でした。ただ、工業団地は都心に集中して在る訳ではないので、見に行くのも一日仕事、遠すぎるエリアの物件は日を改めてということで、チマチマしたお仕事をたくさんこなしたい不動産屋さん(…少数派?)には不向きかも知れません。各地の業者さんと連絡を取ること自体は簡単でした。…レスポンス悪い業者さんとはご縁が無かったのだと潔く諦められたからですが、何か?

一件目というか、一台目。第一印象が『ボロいなぁ!』という社用車で、『電気系統がおそらくショートしてません?』って言いたくなるぐらい、ウィンカーの調子もおかしかったです(失礼)。『お車を値踏みしに来たのではない、不動産を見に来たのだ!』と、心の中で言い聞かせながら色んな物件をオジサン営業マンに案内して頂きましたが、エアコンのある車に戻って来られるとは言え、夏は少し外に出るだけでも汗だくになります。私の化粧が…(泣)。

遊びに来ているならリゾート仕様ワンピースにパラソルとか涼しい対策も出来そうですが、炎天下コンベックス(巻き尺)持って小走りする状況で日傘も出していられません。私の日焼けが…(泣)。遊びの内見(暇か!)だったら、スマホに入れている無料アプリ(カメラ、騒音チェッカー、距離カメラ、水平器、コンパスなどなど)で済ませて軽量化出来そうです。そうもいかないので靴と服の形に日焼けして、違う靴を履いてきた日なんかよく笑いを取ることになりました。

このボロ車の営業マンが、お客さんそっちのけで自分だけ車内に置いてあった水を飲むんですよ。何も用意してない私も悪いのですが、その飲みかけペットボトル寄越せとは言いたくないし、その辺のコンビニで停めてくれとか言えそうにない、大平原の工業団地だし。一番汗をかいていた私でも日焼け以外の健康被害は無かったのですが、それからは500mlのペットボトルを何本も持ってくることにしました。これで何時間連れまわされても大丈夫?


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二台目はファーストクラスのシート(座ったことないけど)みたいな高級な座席のお車を美人営業マンが運転して下さいました。これでもか!ってぐらい大量に飲み物が何種類も用意してあって、おやつとウェットティッシュ付き(負けました…)。余ったのも全部持ち帰って下さいねーと言われ、飲まなかった自前の水含めて大荷物で戻ることになりました。さすが女性営業職は気が利いているなぁ!と涼しい車内で冷えた炭酸を飲みながら思ったものですが、ちょっと時間が経つと、変な話、あわよくば化粧室に入りたいなぁと思ってしまいました(我慢の範囲内)。

ボロ車の時は暑くて汗かきっぱなしで水分補給もしてなかったので、色んな物を濾して出すべき水も汗の方に回っていたのでしょう。あまり汗をかいてなくて水分も十分にとっていると、時間がたてば当然、濾過したくなるというものです(一カ月ぶりの更新が下ネタですみません)。こういうのを我慢し続けていると女性でも結石が出来たりするらしいので、やはり暑さ対策+水分補給+トイレ休憩はどれも欠かせないように思います。夏場はみなさん気を付けて下さいね。

お客さんの都合も聞かずに返事を急かした三台目の不動産屋さんは論外として、出来れば気配り上手な方の女性営業職に儲けさせてあげたかったのですが。ボロ車さんの物件を気にいられたので、彼女のお役に立てませんでした。エリア内に安い居住用賃貸需要がございましたが、『安い仕事にまで高級車使わせる気?』って思われても恥ずかしいですし、安い方の案件も飲み物とおやつとウェットティッシュ持参の上、ボロ車(失礼だって?)で決めました。

残念ながらご縁の薄かった気配り営業マンですが、あの時の快適ドライブのことは感謝しておりますし、仕事中あんなにトイレ我慢することもなかったなぁと、今もよく覚えております。

清き一票を♪

こんな人は不動産投資をしなさい

生活費が余って、現金をたくさん寝かせている。子供の頃から周囲の人に、『この子は特別賢いから大物になるよ。』って言われるのが当たり前というほど、とても頭が良い。安く買った不動産を高く売却する方法を知っている。自分で調べた賃貸の相場等の最新情報を冷静に分析出来ている。あっ、条件のほとんど全部が、『頭いい』の同義語でした…。後は空室期間の赤字や事故等で物件の価値が暴落した時でも、経済面だけでなく心をしっかり保てること?メンタル弱めな人は慎重でしょうから投資しようなんて最初から思わなさそうですが、何か?

全部に当てはまっている方は、いい時期に物件仕入れ済みで今頃ホクホクしてそうなイメージですが。現金があまり余ってなくてもローンで何とかする方法は有るのでしょうが、『ずる賢い人に貢ぐためのババ抜き』に参加するようなものなので、ご自身が貢ぐ側なのかずる賢い側なのか冷静に評価できることが望ましいです。別に私の好きなタイプに当てはまらなくても気にならないでしょうが…。個人的には、スマホ使いっぱなしで大儲けするような人より、『汗流した!他人の役に立てた!報酬出た!嬉しい!』って感じの、私のごとくおバカな女にも何やってるのかわかりやすい男性の方が好きです(全ての女性にモテるという保証はいたしかねます)。

私にモテたいなら汗流して働きなさいって話をしたい訳じゃないのに…。脱線ドンマイ、自分!

不動産投資は仕入れの段階から始まっていて、物件によっては価値が上がるような加工をして、客付け してもらい、賃料を頂き…売却して確定申告してやっと終わります。国内に貸さなくてもそのまま転売するだけで儲かる物件が有ればコッソリ教えて下さい(笑)。『売却したら結局損だったなぁ…』って話にならないためには、得させてくれるような買主を見つけるのが得策で、これが『ババ抜きに誘う』行為に似ている気がしています。ジョーカーを押し付けて自分だけ降りるために必要な相手は、物件の価値を正しく評価できないということが条件ですね。

もし、『何でもいいから掛けたお金が増えて戻ってくる方法知らない?』って尋ねた訳でもないのに突然ババ抜きに誘われたとしたら…眼力の無さを見抜かれたってことかも?ん?今、全ての ドアノック営業(飛び込み営業) さんを敵に回したような気がしたので補足しておきます。

『儲けようと思って不動産投資してみたけど赤字続いてまーす!』って状態にすることを目標にすることで、高めに払った建築費用で建設会社は儲かり、割高な管理費で管理会社も儲かり、負債が激増することで相続税を減らせたから地主さんも喜ぶ…ということもあり得ます。『損させることを目標に来る営業さん大歓迎!』ってお客様もいらっしゃるでしょうから、寒い日は特に動くのつらいでしょうけど、アタリを引ける可能性に期待して、歩いて下さいね。最後、『こんな人』じゃなくて営業マンへの応援メッセージになってしまってすみません。

清き一票を♪

ヌメってる地目

現住建造物の有る所より無い所の方が、交渉の手間が省ける分、新しい建物を建築しやすいと言えるでしょう。パートが交渉の場に出ることはございませんが、調査のお手伝いをすることはございます。営業マンの指示は、『地図の、この色塗った所、一通り調べて。』…でした。廃屋の名前が土壌汚染されてそうなイメージで気は進みませんでしたが、お仕事なので仕方ありません。住居表示から公図上で地番を特定して謄本を確認(若干レトロな不動産業界用語を使いたがる世代です)しました。『……。一応調べましたが、本当にこちらで宜しいんですか?』

『何か見つかった?』『まず、一部の地目がチショーなんです。』『チショー?』『ネットスラングとかじゃありません。』『??』『ため池じゃない貯留池で、やはり池に沼と書く、池沼です。』『あ、池に沼か、なるほど。』『現況は宅地かも知れませんけど、地盤が心配なことと…。』『そもそもこの建物がさぁ…。』『あら、御存知でしたか。駅も学校も公園も遠いし、マンションディベロッパーさんも敬遠されるのではないかな?とも思いますし。調べられるところまでは調べてはみますけど…。』『調査は時間あったらでいいよ。』暇だったので無駄に調査して終わりました。

駅も学校も公園も遠いのに、周辺では建売業者さんが建てた一戸建てを建設していました(『遠い』か『近い』かの感じ方って人それぞれ?)。買い手のついていない廃屋の周りに、新築一戸建てを求めて引っ越してきた方々がガーデニングを楽しむのどかな風景が広がりました。そこにマンションは建たないでしょう。日照は確保されて毎年お花を咲かせられそうだな、と、ほほえましく眺めていたものです。あとからマンションなんか建設しようものなら、『マンション建設反対!』とか看板出したりする家が出てくるでしょう?そういう眺めは好きじゃないので。

その後、『建設反対!』看板が出てきました。『遊戯施設なんかこの町にいらない!』って書いてあります。何年も売れずに困っていた土地が何とかなって良かったねという気持ちと、どうせ反対されるならマンションって書いてある方が眺めよくない?って気持ちを抱いてしまいました。浅く調査すると地目変更後しか見られないかも知れません。地盤の弱い所に建ったマンションを買って後悔する人が出なくて良かったという気もしています。廃屋も、建設反対看板も、遊戯施設も、いずれも私の好みの眺めではないのですが、何か?

清き一票を♪

社宅

従業員が千人を超えるような会社が持っていがちな社宅。住むことによって受けるストレスについての住民側からの感想…は、大きな会社が全国にゴロゴロある以上、どこかで聞いたことあるでしょうから、ここでは触れません。不動産業界側からの意見のみ書かせて頂きます。

手持ちの広大な土地の売却先を探している場合、社宅建設を勧めることがあります。管理人さんを置く場合は新しいポストが出来るからリストラ対象者の人事に役立ちます(スケール小さい?)とか、一回建ててしまえば繁忙期の不動産屋さんを通さずに自社の中で人事異動に対応出来て仲介手数料の節約になります(ちりも積もれば?)とか、今は土地が底値だから買わないと損です(いつでも誰にでも言ってる?)とか、真面目そうな営業マンが説得しそうです。

従業員が社宅に住むメリットとは何か?聞いたことなくてもご存知でしょうが、念のため書きます。住宅費が格安になるシステム利用で貯金が出来る、転勤でバタバタする時の部屋探しは会社任せに出来る、サラリーマンに必要な協調性があることを福利厚生享受しながらアピールできる。…って所でしょう。これがあるから、まとまった土地が有るのに売却しづらくなりそうですが…上物そのままでいいから売って下さい♪そう言いたい時の代替案もございます。

客付けが得意な賃貸業者的な不動産会社の場合、急な話でも、条件がワガママでも、大切な従業員様のために良いお部屋を探して差し上げるのが得意です。人事異動で総務部(とか厚生部?)様ご自身も忙しい時に全国の支店で一斉に転勤があるから一時期だけ激務になってしまいますよね?餅は餅屋で繁忙期慣れしている不動産屋に全部お任せ頂ければ、従業員様と勝手に条件に合ったお部屋のご案内とかして決めておきますので、丸投げして下さい。

こうして借り上げ社宅という制度を利用することで、古い社宅を持っていた企業が、建物としての社宅を持たなくなっていくのではないかと思います。借り上げ社宅の場合、社宅ならではのストレスをほとんど感じずに、住宅費を援助されるというメリットがあって喜ばれそうなので。

手持ちの広大な土地は社宅建設地にいかが?って売って(売主として儲ける)、立地の良さが惜しまれる古い社宅跡地はマンションディベロッパーに売るように勧めて(売買仲介で儲ける)、ついでに借り上げ社宅の世話します(賃貸仲介で儲ける)…って全部うまく行けば、不動産会社としては助かると思うのですが。連鎖的に儲かる話、来ないかな~って妄想でした。

清き一票を♪

敷金と礼金(しきれい)

構想がよく練られていて、東京03さん(最近は03-3で始まらない都内の電話番号も増えましたけど、関係ないですね^^;)のコントはだいたいどれも面白いと思いますが。私が一番気にいっているのは、『入居日』ってタイトルのついているネタです。したたかに生きたい女性のみなさん!よく見て研究して下さい。良かったらDVD買って下さい♪(私は買ってませんが、何か?)

第11回東京03単独公演 「正論、異論、口論。」 [DVD]

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エンド さんの不動産に対する考え方というのも垣間見ることが出来ます。資金繰りも重要な論点ですが、お支払い頂くお金の内訳についても、不動産屋さんとは違う見方をされているのかも…って。払うタイミングが同じっちゃ同じですけど、敷金と礼金は性質が全然違いません?

『敷/礼』(しきれい)って言い回しを、賃貸借契約慣れしているお客様は好んで使われるようです。一応、ご説明しているつもりですが。敷金は、いったんお預かりするけど現状回復するのに必要な費用を差し引いて余ればお返しする予定のものです。礼金は、お礼なので返しません。

敷金が高くても返してもらえるかも知れません。礼金は安い方がトクですよね。同じクオリティのお部屋で、『敷金2か月礼金0円』、『敷金0円礼金2か月』ってのが同時に募集中だとすれば、前者の方がおトクということになります。大家さんがそんな設定にしないとは思いますが。

『敷/礼○円払っちゃった!』っておっしゃいますけど。捨てたとは思わないで下さいね。返ってくる☆かも知れません。極度に汚してお使いの場合は、退去時にもっと請求されるかも知れませんけど。大家さんが切り詰めて借金して買った(…かも知れない)お部屋、大切に使ってお互い気分よく退去の時を迎えられますように。…約2年後のことを既に考えているのも業者目線?

清き一票を♪

風呂ナシ物件のためらい

何となく不動産投資家みたいになってしまった身内が居ます。某短大に近い所にあるアパートを相続することになっただけなのですが。そんなに熱心に大家さんする気もないのでボロいまま、面倒なので女子限定。立地の良さと賃料の低さで空室に悩むことは無いそうです。

今どきシャワーが個室に無いのに店子さんが毎年来るのだからラクな収益物件です。女の子が毎晩銭湯に通うのも大変だろうから…と、壁を抜いて2部屋を1部屋にしてユニットバス付き物件にする…ということはせず、解体もせず、1階にコインシャワーを1つ設置したそうです。

『不思議なのは、暑い時期で女の子ばっかりなのに、お金を回収してみると全員が毎晩使ってる訳じゃないのがわかったのよ。今どきの女の子って綺麗好きなはずでしょ?』叔母様、お嬢様の世界しかご存じないのだわ。今どきの庶民の子は躊躇なく…休憩がてら入浴するのよ。

そうは言えないので、『家賃が安い分、娘さんたちのお小遣いが増えて、皆さんスポーツクラブ通いしてそこでシャワー浴びて来るんじゃないかしら?』と、理想と現実の折衷案みたいな意見を提示しておきました。彼氏さんたちのお部屋にお風呂がある可能性にも触れませんでした。

他人の家に居候すると、店子さんたちの気持ちがよくわかりました。シャワー共用ってかなり気を遣います。使うタイミングが重ならないように気遣ってます…って悟られないように自然にふるまわなくちゃいけない。他の人がシャワー浴びたくなっても私が使用中だったら舌打ちして引き返すかも?極力早く終わらせなくちゃいけない(トイレも兼用の場合、その頻度が高くなる)。頭髪等が残ってたら申し訳ないというか恥ずかしい…ので毎回隅々まで掃除して出る。

2年間窮屈な入浴を続けるぐらいなら。オトシモノなんて誰の物だかわからない、銭湯で足を伸ばして湯船に浸かる方がラクかも知れません。頻繁に掃除専用の業者でも出入りしていれば違ったかも知れませんが、シャワー室の掃除を大家さんがしていることを皆さんご存知で、風呂掃除 するリスクもご存じで、使うのをためらうのかも。…全室シャワー設置を切望します。

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信託受益権ですが、何か?

そこそこ上品な不動産会社で働いていた時です。決算と重なる繁忙期に本社から通達が出ました。『 業物(=先物)も含めて全ての物件の所有者を大至急調べること。』…ですって!『 客付け する気はさらさら無くてホームページ掲載物件数を増やすためだけにネット登録させて頂いているものですが、物件確認 がてら、所有者さん教えて下さい。』って電話しまくるの?

正確な情報を快く教えて頂ける見込みが薄いので、全ての物件の謄本を取りました(高い…)。甲区に信託受益権の登記がある場合(信託銀行所有?)、実質的な所有者(受益者)は、オンライン取得出来る登記簿だけでなく、信託原簿まで確認しなくてはわかりません。ただ、そこまで追いかける必要はございませんでした。その会社、『収益・投資用物件なら何でも相談して下さい!』って大っぴらに言いつつ、実は信託受益権の売買を法律上仲介できなかったので。

過渡期はパート一同手分けして忙しくなったのですが、『遵法してます』アピールを重視する社風のお陰で、仲介出来ない物件は登録削除しまくったらおしまい。終わった話となりました。その後、所有権でも信託受益権でも合法的に仲介できる不動産会社に転職出来ました。

自分が出来ればそれで良し?でもなかったみたいです。当該ビルをご紹介頂いた業者さんが、明らかに合法的には仲介出来なさそうな時、『つながるのか?』と、疑ってしまうのです。『ソッチはダメだから僭越ながら 抜かせて 頂きました♪』なんてシャレが通じる相手でもありません。何だか怖いことになりそうなので、そのビルのことは最初から知らなかったことにしようという話に落ち着きます。結果、法改正後も永遠にパートが甲区をチェックし続けることに…。

流動化された資産の世話までしない不動産屋さんには当たり障りのないお話でした。第2種金融商品取引業等に登録されてないのに仲介しちゃってる業者さんにとっては、触れられたくないお話だったかも?…せっかく頑張って記事を更新したのに、終わりづらくなってしまいました。

キンショー

ローン特約を付けて当然な雰囲気の物件(居住用売買)を仲介する不動産屋さんの営業マンが『キンショー』と言う時、それは金銭消費貸借契約の略で、住宅ローンとか融資のことを指します。ひたすら物件の情報をコンピューターで入力するパートさんが言う時、都市計画区域内にある物件の用途地域が近隣商業地域ということを略していることが多いです。

私鉄系スーパーをそう略して呼ぶ地域では、不動産業界に居る人でも真っ先に、『そこのスーパー』って連想する言葉かも知れません。少なくとも、おうちに帰って奥様が『近商に行ったら売り切れてたのよ。』って言われた時、用途地域の話をされているとは思わないのでしょう。

ところで、金融商品取引法が1年ぐらい前に改正されています。私は『キントリホウ』って略すべきだと思いますが、これを『キンショウホウ』って呼ぶ会社で働いたことがあります。社員さんたちが、『キンショーが法改正されてタイヘンタイヘン…』って言うのを、『住宅ローンのことなんか私は関係ないもんね』って思って聞き流していたものです。実は多少関係あったみたいです。

使うつもりのお客さんに仲介するだけが不動産会社の業務ではありません。投資家さんの マネジメント をすることによるフィー(横文字好きね…)を頂戴することもございます。ここでマネジメントさせて頂くお客様の多くは、当該物件を自ら使わず、不動産を金融商品の一つとして把握されています。収益物件を仲介する業者として知っておくべき法律が改正されたということで、私にも関係があったのでした。…無視して仲介している業者さんも居る気がしますが。

話が長くなってしまいました!法改正がパートにどう関係するのか…は、泣く泣く次回に持ち越します。記事更新ノルマのために1話で済む話を分割した訳ではございません。ノルマに余裕のある営業マンが契約を来期に持ち越したりする技を真似したかも知れませんが、何か?

空室アパート

1ヶ月ほど経過したが、ボクの日々の生活は未だ『新生活』感覚というか、夢を見ているようなフワフワした気持ちで居る。大家さんらしい人の家の庭ぐらいしか見る物が無い部屋の 眺望 には慣れた。長らくバラバラになって倒れたままだった石灯籠が、いつの間にか庭から撤去されていた。ブルーシートのかかったままの屋根の家屋は、相変わらずかかったままである。周辺の交通網は復旧出来ていると聞いた。屋根瓦の需給バランスが崩れているのかも知れない。
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広い土地を持て余している地主さんの多い地域で、独特のアパートがたくさん建っている。この近辺には、建築物を建てるのが趣味で建てたと思しき家屋は見当たらない。建築費のために借金をして、負債が多いということで相続税対策をするための、家屋だらけである。世間知らずのボクが語るのも妙な感じだが、税収確保のために相続税の課税対象を引き下げてくるかも知れないので、このようなニーズが増えて建築業界は儲かるのかも知れない。ただ、屋根瓦が調達出来ないことから察するに、建築資材が不足していて竣工まで時間がかかる気はする。
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乱立するアパート群の半数近くは同じ会社が施工したものであると見た。形や色遣いが全く同じ2階建アパートだらけで、最初のうちは自分の部屋に帰るのに道に迷ったりしたものだ。ここで暮らしたい人と住ませたい人との需給バランスも崩れていて、『空室あり』の看板が目立つ。それでもまだ新しく建てるようだ。長い間一棟まるまる借り上げて家賃保証してもらうから大丈夫って考えているのか?RC造(=鉄筋コンクリート造)の場合は木造より解体費用がかかることも計算に入れた方が良いと思う。収益性にこだわらず負債を作りたいだけなのかな。
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下品な不動産屋のブログから上品な奥様の所へリンク貼るのも遠慮したくなる行為だが。住民モラルなんて気にしてられない安アパートから突然紹介するのもはばかられる。それでも敢えて紹介する。普段はお客さんそれぞれに合った 間取り の選び方の例などを紹介されているブログで、震災後の記事に、『◆家が足りない!空き家を活用する:賃貸住宅 』 というのがあった。インフラが復旧した地域のアパートの方が、避難所より暮らしやすいだろうなぁと思った。
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アパートの管理会社は何をしているのか?調べてみると、呼びかけ方も様々であった。『今まで弊社で建てて下さって被災した大家さんは特別に住んで頂けます。』それぐらいのことしても全然バチ当たらないと思うので、是非!『被災者の方は○ヶ月間無料で住んで頂けます。』ふむ。良心的ではないか。…続きがあった。『○年の定期借家契約ですので、無料期間経過後の希望家賃をお知らせ下さい。』商売に結びつけているあたり、さすがナンバーワン企業だ!

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IC至近。ホテルか特積限定か

原則、建物を建設する等の開発行為をしづらくなるのが市街化調整区域ですが。もっと向こうに行って都市計画区域外まで来ると、規制がないので建築しやすくなるものです。インターチェンジ 周辺は、『当然、長距離ドライブで疲れたカップルが休憩するでしょ?』っぽい趣旨で乱立する建築物が多くなりました。私ごときが何度も熱弁しても迷惑なだけでしょうから、今回はIC至近のラブホが接道する幅員についての小さなこだわりには触れないことにいたします。

子供に説明を求められて困るような建物だけが田んぼだらけの集落に乱立すると周辺住民も黙っていなかったせいでしょう。自治体はIC周辺を準都市計画区域にして規制をし、有権者が喜ぶ建物を呼びつつあります。子供に説明出来て生活がラクになる建物が理想ですよね。

自治体としてオイシイのは、工業団地の誘致だと思います。地価の高い都心からトラックでひとっ飛びしてIC降りてスグの所だと、安くて広い工場が作れますよ的なアピールをすれば、税収アップが期待出来そうです。最近は新工場を作ろうっていう企業さんをあまり見かけない気もいたしますが(逆に、国内工場閉鎖で何千人解雇っぽいニュースをよく見ます)。

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インターチェンジは流通の要になりますから、運送業者さんが大きな配送センターを作られても良いですね。敷地が広いだけに、ラブホテルより税金たくさん払ってくれそうなイメージです。よく見かけるトラックに、『一般』って書いてありがちですが、荷主さんがまるごと1台貸切にしている荷物を目的まで運ぶ車で、一般貨物自動車運送事業者さんという印です。

個人で利用する運送業者さんと言えば、地元のコンビニで出荷して何度も積み替えされて親戚の家に届けてもらう、宅配便ですよね。そういう業者さんの配送センターを期待していて、『特積』免許を持っている業者じゃないとダメと言われることが多いようです。市街化調整区域ですら遠慮なく開発行為出来るという特積(とくづみ)業者とは?普通は知りませんよね。

営業マンは、『特積限定』とだけ書いていました。よく知らずにホテル建築しようとしている方からのお問い合わせがあったらイヤだなぁ…。そう思い、『本物件は特別積合せ貨物自動車運送事業者様限定です。』に、勝手に修正しておきました。その毅然と拒否したフレーズのお陰かもしれませんが、問い合わせが一つもございません。そこに事業拡大したい特積業者さんが居ないせいかも知れませんが。…やっぱり税収アップはホテルを呼ぶのが手っ取り早い?!

現況優先又は現状有姿、売買と賃貸の場合

業物(ぎょうぶつ) のチラシを見ていて気になる言葉なのですが。引越しハイシーズンに居住用賃貸物件の図面の片隅に小さく書いてありがちな、『 現況優先 』ってお約束のお断り。リフォームするかしないか決まるのも待たず、当然、リフォーム完了も待たず、とりあえず募集するから起こる話です。この4文字を見たら、チラシは嘘だらけだと思って読む方が良いでしょう。

実際、賃貸業者のパートとして働いてみて、『これだけ忙しいんだから広告が多少ヘンでも仕方ない!』って開き直れるようになりました(良いことではございませんが)。ピアノを搬入しやすいかどうかって私が間取りを読むのに重要な要素ですが、玄関からまっすぐリビングに入れたはずのお部屋がクネクネ曲がってから入るお部屋にリフォームされていたことがございました。無駄な内覧でしたが、とにかく見ないことには始まらない、繁忙期のお部屋探し。

賃貸業者の繁忙期は色んな仕事がやっつけ気味になります(例外があったらごめんなさい)。他方、事業用物件を仲介している不動産会社では、常に色んな仕事が丁寧という印象を受けました。法人様の事業縮小のために建物を解体して、ほぼ更地にしてからのお引渡し。2年に1回は出入りするという賃貸業者の エンド 客は、不動産屋にとってはリピート歓迎の上客ですが、全く逆に、もうこの土地とは縁を切りたいと売主が思っていることが多いのが事業用物件。

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商談も短期間にまとめてかかってきて頂き、極力高値をつけて頂きたいし、あとから文句も言われたくない…。そんな気持ちを込めて、『現状融資取引、瑕疵担保責任免責』という条件付きの競争入札方式で売り出すのが後腐れなく理想的かも(事業縮小計画を内密に進めたい場合はこの限りにあらず)。もちろん、ローン(融資)特約なんて不可ですよ。現金至上主義!

売主様は、GL(グランドレベル)までは更地にして、地中杭が何十本かあるけど、担保しませんって明言してから売り出されました。これで文句を言ってくる買主が居るなら、悪いのは買主の方でしょう?だって、私はシッカリ『現状有姿取引』って書いておきましたから。アレ?『現況優先でーす♪』って一律の言い訳を通す、町の賃貸業者さんと全く姿勢が変わらない?

つまるところ、売買だろうが賃貸だろうが、仲介業者として事前に言い訳しておいたのだから文句はコッチに言って欲しくないな~って気持ちは同じですね。事業用物件の場合は買主が法人で不動産専門の担当者になるケースばかりですから、重説に問題なければ後出しで文句を言ってくる可能性は低いです。どれだけ重要なことだから理解して下さいよって事前に説明をしても文句を言ってくるようなエンドを繰り返し相手にしている賃貸業者の皆様、お疲れ様です!

不動産の神様を招く

媒介キター♪って素直に喜べないのが、法人様から頂く案件です。『最近、テナント賃料は安くなってることですし、もっとキレイなオフィスビルに移転してみませんか?』って営業をかけてみると、『あっ、不動産屋さん?ちょうど売りたい物件があるんだ。』って話になったのだそうです。

法人様の投げ出す物件で、『正直、媒介とりたくなかったなー』って思うパターンが2通りあります。一つが、保養所とかいう名目の別荘地。温泉の名所とは言え、古い…古過ぎます。給湯管からサビ出てきそう(見に行った訳じゃないけど)。底地が所有権ではなくて借地権だと、名義書き換え代と称して大金を要求されることもあるので(もちろん、重要事項なので事前にご説明しますが)、『売れないだろうなぁ』…って思ってしまいます。景気が悪いと売りづらいので。

もう一つは、遠くの工場。新人クンが上司と物件を見に行った時、空気の悪い工場地帯だったらしくて、『鼻毛が伸びましたよ~』って言いながら帰ってきました。土壌汚染も気になりますが、瑕疵担保責任免責って条件を付けると高値で売るのは難しいでしょうね。…売りづらい。

更地渡しって言っても買主様を見つけにくいご時世です。配管をキレイにしておくとか、土を浄化しておくとかしてはいかがでしょう?汚い所を綺麗にすると、それはそれはべっぴんさんな女神様のお陰で綺麗になれるって言うじゃないですか。誰がべっぴんさんになれるのかと言うと、キレイにする費用を出した人かしらね。…それで採算合うのか知りませんが、何か?

検査済証

検査済証(検済)を亡くしちゃった場合って記事もございます。合わせてご覧下さいませ。

おじさんおばさん) 『体力減少世代』 に厳しい気候となって参りました。食欲が落ちるから?この時期、お風邪を召される方も多いみたいですね。栄養と休養を十分にとって下さいね。私は何とか働き続けています。こんな時代に収益ビル1棟売れると、とってもありがたいです。感謝しながら(汗だくで)コピーとりまくります。それが不動産屋のパートの喜びです(汗×3)。
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収益物件に必須の資料、レントロール は、最初に図面を取り寄せる時点で一緒にFAXして頂くようにお願いしているので、ギリギリになって慌ててコピーをとることはありません。几帳面な営業マンの場合、売主側の業者から最新のレントロールを取り寄せた上で綺麗に打ち直すように言われたりはします。暑い夏に冷房の聞いた部屋でパソコン打つ仕事はありがたいですね。
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毎回、『お客さん本当にコレの読み方わかってるのかしら?』と、ぶつくさ言いながらコピーをとるのが、建築図面らしいもの。大きいので取り扱いが厄介です。別の部署にA2コピー機を使わせて頂く交渉をすることもあります。あちらの方が大きなビルを仲介する機会が多いとかで断られたりもします。そうなると、A3コピーを張り合わせる作業が必要になります。そんなこんなで苦労して作った図面を 建築折り(ファイル折り)する段階で、かなりの達成感を覚えます。
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厚さ10cm以上の図面集の最初のページに小さな紙が貼り付けてあることがあります。検査済証のはずです。物件資料でも『検査済証あり』って主張しておくぐらいなので、きっと大切な紙なのです。合法的な建築計画を提出したのち、竣工後も計画通りの合法的な建物であるという検査が済んだ証ですから。これが無いと融資されないこともあるらしいので、紛失しないように気をつけなくては。※任意でとる書類なので計画通り合法的に出来ても検査済証がない可能性はあります。
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そんな分厚い図面集を全ページ3部ずつコピーして来いなどと命令する営業マンはなかなか居ません。営業マン自身がコピーを収納したり持ち歩いたりするのが大変だからでしょう。たいてい、分厚い中のダイジェスト版みたいな感じで数枚に付箋が貼ってあって、その箇所だけコピーするように言われます。それをまるごと胸の前で抱きかかえてチョコマカ歩くパートさんは、『キツそうな仕事を頑張っている』…っぽく見えているはずです(自己評価ですが、何か?)。

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唐突に追伸でございます

タレント

昔々ある所で、労働者の平均日給が1デナリオンという時代がありました。豊かな財源を持つ方が僕(しもべ)たちに大金を預けました。30,000デナリ預かった者はそれを持って出かけて商売をし、あと30,000デナリ儲けました。6,000デナリ預かった者は主人のお金を隠しておきました。

戻ってきた主人に、投資で財産を増やした者は褒められましたが、隠していた者は怠け者として叱られました。怠け者ではなく銀行に預けた方がまだ利息が付いて返ってくる分マシだったと(当時の通貨、6,000デナリオンは1タラントンに換算されます。現在の日本円でザックリ1億円ぐらいとイメージすると良いでしょう)。預かったものは使ってこそ増やすことが出来るという訓話に出てくるタラントンという言葉は、『才能』という意味の『タレント』の語源になっています。

1タラントンで1年当たり5%の儲けを出せるとします。1年後は1タラントン×(1+0.05)になります。利息を元本に組み入れて複利計算すれば、n年後には(1+利率)のn乗を掛けた額になるという計算が出来ます。雪だるま式に儲かるという話ですね。投資家さんをターゲットにしている不動産屋さんを応援するお話でした。この『利率』の部分に変数『r』を入れて説明されがちですが。

現在、儲けた5タラントンを日本の銀行に持って行くと1年で利息がどれくらいになるか?そもそも預けられません。昔は5億円ぐらいの価値があったとしても、時間の経過と共に貨幣の価値も下がってくるものです。『現在価値』の説明をする時には、変数『r』がよく出てくると思います。『複利現価率=1÷(1+r)のn乗』という感じで。『n』は経過年数ですが、『r』は、割引率です。

借りてきた5億円をどんぶり勘定でリスクも無視した前向きな計算をして投資用不動産につぎ込む方は、まさか居ないと思いますが。…こんなこと書いているから、私の情報商材は売れません。ヘンな情報商材のネタ(大御所投資家さんから見れば趣味の領域ブログなのだそうです)を書いているブロガーの*たろう*さま、そんな単語ばかり使ってたらヘンなサイトからのアクセス増えませんか?私、1回 しか使わなかった言葉なのに…。・°°・( >_< )・°°・。

Rent Roll

レントロールの意味については、同一カテゴリー(収益・事業用物件)内、『 レントロール 』という記事で解説を書いておりますので、そちらを参考にして下さい。今回は、その横文字のお話(うんちく?)です。

不動産業界で転職するたびに必要となる履歴書ですが、右側の、『趣味・特技』欄の埋め方にもコツがございます。慣れないうちは、ピアノなんてメリットの無い趣味を主張してみたり、レベルの高い集団だと知らずにパソコンが得意だとか書いてみたり、恥ずかしい失敗を私もしたものです。当然、宅建を持っていることは主張しております。それ以外にも不動産関係の資格が有れば良かったのですが、特に無いので知性を強調してみようと語学系の資格を書きます。

そのせいなのでしょうが、妙な紙が回ってきました。私は英語ワカリマセンと言えませんから。『Rent Roll』?!なんでレントロールが英語なの?横文字で書いてあるけど所在地は日本国内でした。『Tsubo』って5文字で書くより『坪』1文字の方が無駄が無くて良いと思いますが、何か?居住用でない、オフィス等の物件の場合はm2表記より坪表記が好まれるらしいのは、世界規模で共通みたいです(?)。英語しか通じない方向けに収益物件売っているのでしょうか?

安全なデポジット?Security Depositっていうのは『敷金』のことみたいです(文脈から類推)。大家さんの忌み嫌う言葉、『空室』は、Vacantって言うみたいですね(空室だらけのビルでした)。日本語に訳しながら情報を入力していくと、『全然いい物件じゃないな~』ってことがわかってきました。日本の不動産投資家さんは目が肥えてるから反響は来ないと思います。

こんなビルを日本語のわからない人に高値で売りつけようとしているのですから、物元業者さんは悪い人かも知れません。そもそも弊社には外国人の顧客なんて居ないのに、英語の資料しか下さらないなんて意地悪です。『この物件にはご縁がなくても全然構わないなぁ』って思いながら、ひたすらネット登録件数ノルマのためだけに登録しておきます。登録にかかる時間も無駄と言えますが、時給で雇われているお気楽パートの私は気にしないことにしております。

儲かりそうな物件

読者様の中には不動産投資をなさっている方もおられるみたいですね。こんなブログなのにご訪問ありがとうございます。ご存知とは思いますが、満室想定 利回り だけを根拠に物件を選ぶべきではございません。多角的に情報を捕らえて厳選して下さいね。

不動産屋をしていると、レインズに載ってない物件の情報を見かけることもあることは以前、『 社外秘 』 で書きました。ある物件のそういう情報を見た時、私は思いました。『すごくイイ!』利回りはかなり低いのです。素人さんなら見向きもしないと思いますが、立地がとても良いのです。○○駅からコッチ側…10年以上持っていられるなら高確率で儲かると直感しました。

不動産の所有者になるということは、さまざまな維持費を払い続けるということですから、全財産を投げ打って購入しただけでは支出は止まりません。現金をあまり持っていない方には手出し出来ませんね。利回りが低い原因は、価格が賃料に比べて高すぎることが原因です。ただ、この立地に勝手な指値をしても絶対に通りません。情報が公開されれば一瞬で売れます。

いい案件だなぁ…と思ってしばらく見ておりましたが、高額過ぎて私は借り入れ出来ません。儲かる前に借金の利息で首が回らなくなるでしょう。個人でこんなに出せる方は居ないんじゃないかしら?きっと買うことになるのは、資金に余裕のある法人さん。このご時勢に余裕のある業界って何かしら?自分で買う場合の絵は描けなかったので、買主様像をイメージしてみました。

見たことのない姿を想像する必要はなかったようです。勤務先が本気で買うつもりで動き始めました。大金を出せば高確率で儲かるような物件って個人向きじゃないみたいですね。無理せず身の丈にあったところで勝負するのが王道のようです。勤務先には勝てません。…パートごときが対抗心を燃やして悔しがっているなんて、気付かれてないとは思いますが、何か?

事業用物件

今日もご訪問ありがとうございます。アクセスが増えた機会に、このブログのカテゴリーを見直してみました。 『 収益・事業用物件 』 というカテゴリーを作ったものの、中身が薄い上に、事業用物件のお話がほとんどございませんでした。掃除していないお座敷へお客様をご案内してしまうような、失礼なことをして申し訳ございません。…今更ですが。

そもそも、なぜ、収益物件と事業用物件をひとくくりにしているのかと申しますと…お金です♪説明が躍びすぎましたね。売買の仲介をする場合、個人が自分で住む住宅と比べて、収益物件(多くは複数世帯居住用)とか法人が事業をするための物件は、大きくて価格も高額なので、頂く手数料が高いのです。また、個人が自分で住む住宅を二度買うことはあまりございませんが、収益物件・事業用物件は同じお客様が何度も買って頂く可能性がございます。

自分で住む家を買うか買えないかの瀬戸際の庶民と違って、収益物件を買うお客様はお金持ちが多いはずです。事業用物件は法人様がお買い求めになるものですから、身元のしっかりしたビジネスマンが担当者であると推定出来ます。客層が良いのですよ。

法人様相手の不動産会社の場合、お客様と土日祝日連絡取れないことも多いので、平日だけ出勤すれば大丈夫です。事業用物件を仲介する不動産会社は、理想的なパート先ですね。継続してお取引頂ける上得意様と接するので、粗相は許されません。バレバレの社内不倫は論外ですが、求められるスキルもハイレベルであると覚悟しておく方が良さそうです。全く物件の中身を説明しておりませんが、あくまでパートならではの視点に立ってご説明いたしました。


今夜も一生懸命書きました。ちょびっとでも喜んで頂ければ幸いです。

あなたにとって素晴らしい1日となりますように・・・By yuriko_fudo

ローリスク?物件

無難な店子さんの多いオフィスより、個性の強い雑居ビルの方が、満室想定 利回り が良いかも知れませんね。その分ハイリスクで素人さん向きでないような気がしますけど。個性の強すぎる人がたくさん入ってくると対処に苦労しそうです。…またまた曖昧な文末。

素人さんしか住まない安価な物件を購入すると、その時の表面利回りは悪くならないと思います。物件価格を元に計算しますので。ただ、永遠に果実を提供してくれるオイシイ木という訳ではないので、何年後にどうするのか…という見通しも大切だと思います。工夫が必要な物件は、D.I.Y.(=Do It Yourself→日曜大工)が趣味という方には楽しめるのでしょうか?

自ら所有する物件をコワレ荘というあだ名で呼び、そのわりに愛情深くリフォームしているボロ物件好き大家さんがおられます。築41年ですからお金をかけるのがもったいない気がしますが、そこそこの家賃を頂くつもりで?魅力的な物件にしたいみたいです。ひび割れだらけの洗面ボウルをシャンプードレッサーのついた新品に交換して若夫婦の目を誤魔化して2年契約、その後も更新してくれるなら1ヵ月分の家賃をオマケしてもいいよ~って言って4年契約?

買って間もなく1世帯退去されたそうです。これで入居率50%になりました。満室でも2世帯なのです。そうそう、物件の中で、貴金属の落し物を発見したみたいなので、お心当たりの方は、ご一報してみて下さい。不動産屋さんには以前住んでいた方に聞いてみて下さるようにお願いしているらしいのですが、なかなかね…。落とし主が早く見つかるといいですね。…というより、早く募集かけないとね。ボロ物件(失礼!)大家業は大変そうですが、なぜか常に明るいブログです。投資家さんに前向きな方は多いですが、たろうさまは特別かも?…褒めてるつもりです!

※約3か月後、ブログそのものを削除されるとのことで、リンクは無効になったため、消しました。入居者さんがたとえ1ヵ月でも入ってきてくれることを影ながらお祈りしております。


もう帰るのね…わかっているわ。早く帰ってあげて。それが幸せよ。

・・また来てね!いつもここで待っているから。

雑居ビル

ビルオーナーさんによっては、店子さん(間借りしてくれる人)の業種を絞られます。利回りを優先し過ぎず、無難な業種に絞ることで、管理がラクになりそうです。不動産屋の事務員は、『これがホントの事務か?』と、自問自答したくなるような用事をこなすこともあり、一般の事務員さんと顔つきが変わってくることがあります。顔つきの柔和な人の多い、一般の事務を本業とする事務所ばかり入るオフィスビルだと、ヘンな苦労をすることなく管理出来そうな気がします。

飲食業全般を入れない主義のビルもございます。飲食業全般を入れないことで必然的にお酒を提供するお店も入ってこなくなるのがメリットなのかも知れません。酔客にビルの壁を蹴られても困りますし、そんな酔客をうまくあしらうお店の方をあしらうのに高度なテクニックが求められるのかも知れません。『知れません』…だらけの頼りないお話です。

融資を引っ張るまでも大変みたいです。ソシアルビルオーナーの不動産投資日記の、一番下から現在に至るまで話が続いています。所有者の属性が良くてもビルの内容で断られたりします。不動産投資初心者には全然お勧めしませんが、あとに続きたい方は、経験者のお話を熟読してみて下さい。同じガッツをもって、金融機関に玉砕しまくれますか?

買うのに苦労が伴いそうな物件ですが、仲介するのもベテラン営業マンじゃないとダメなのだそうです。名ばかり事務員がテレアポのごとく迷惑電話をかけまくって、広告掲載承諾書を折り返しファックスして頂いたのですが、上司に言われてしまいました。『担当アイツなの?ダメだよ。ボツ!』…せっかく入力まで済ませたのに~!誰の目にも触れないまま削除しました。


ちょっと元気なくなってきちゃったかも…。またクリックしてくれると、元気になれるかも?
  お願いしま… ありがとうございます♪

不動産投資

不動産投資の収益物件このマークをどこかで見かけたことのある方も多いと思います。不動産投資に興味をお持ちの方に有用な、健美家さんというサイト様からお借りしているバナーです。こんなブログにまで、リンク張って頂いております。しかも…このサイト様からのアクセスが結構多いのですよ。最初は何かの間違いで来てしまったのかな、お気の毒に…と思っていたのですが、繰り返しお越しの方もおられるようです。…何かのお役に立ってます?

おそらく、『不動産屋=悪徳』のイメージがついて回ると思われますが、私は極悪人ではございません。『眠っている土地を有効活用して収益物件を建築しなさい』…なんて書きません。『誰でも不動産投資さえすればガッポガッポ無条件に儲かります』…とも言いません。

千円札とタスポを入れてボタンを押したら即時にゴトン…と欲しいものが出てくるっていうのは、投資ではなく、買い物です(面白そうなのでタバコの自販機の顔認証ボタンを押してみると、お子様と認識されました。若作りし過ぎってことでしょうか?)。蒔いた種を気長に育てて収穫を待つイメージに近いですね。耕したり肥料をやっただけでは何も返ってきません。

農業に例えるなら台風が来たり害虫が発生したりするような事態が起きたぐらいでは困らない程度の蓄えがあるのでしょう。胴元に有利そうな遊戯機に投資する方と不動産に投資する方とはカラーが違うようにお見受けしますし、リスクは計算出来ているものと思われます。不動産投資にとっての台風や害虫の具体例は業界のリスクが大きいので書きませんが(イジワル?)、仲介する不動産屋のカラーによる違いなどを書いてみたいと思います。何かの間違いがきっかけで?お越し下さった投資家さんたちへのささやかなお礼です。

(ぜひ、参考にして頂きたいサイトです。)
不動産投資 解説 Notebook
不動産投資・賃貸経営/不動産業界の歩き方


あなたのお好きなお飲み物も、お好きな絵も、存じていない私です。でも…

あなたが毎日ここへ来て下さるのなら、あなたは私を好きなのかも・・・そう想いながら書いてます♪

オトナの勉強

お恥ずかしながら、私は不動産屋でありながら、不動産の知識が欠乏しております。興味のある分野(特に仕事でカラミのある広告方法等)は熱心に研究して知識を深めることが出来ますが、一応不動産屋がカラんでいるのに全く興味のない分野については、話を聞いても耳に入りません。事実を認めて『この分野苦手』って言ってますが、プロとして問題アリです。

でもパートという立場だと、収益物件に限っては言われた通りにコピーさえ取れれば十分なのです。給料を頂いて良いのか悪いのかという次元で考えてみると、収益物件の知識がなくてもコピー取りの能力さえあれば良いので、私の勉強不足は大した問題ではないはずです。

お金がカラむ次元なら、熱心に勉強する必要がございます。例え学校を卒業して何年もたっているとしても。南京豆のことを何も知らずに先物取引に投資して失敗し、色んな物を失った教頭先生のお話(青木雄二著・ナニワ金融道)が大好きなのですが、あとに続きたくはないです。

そもそも私はリスクの高い投資を好みません。にも関わらず、私の血肉の原資を出資してくれる人は、『たったの200万の投資で100万余計に手に入れたww』と、自慢するような、恐ろしく前向きな人です。私が『ハイリスク=悪』論を唱えても、難しい専門用語で煙に巻かれてしまいます。オトナになっても何やら難しい勉強をしているから大丈夫なのだそうです。

『レバレッジ効果の高い商品だから2,000万超のリスク背負ってたけどな』…と、聞き捨てならないセリフを拾いました。そんな取引ってありえるんですか?私の血肉をもって弁済するハメになるかも知れない取引の正体を知るために、私も勉強した方が良いのかも知れません。もうこれ以上、自分のカラダを危険に晒すのはイヤなんです!


お疲れのところ、大変恐縮でございます。例のやつ、お願いします。ポチュ・・と、カチッと。
も、も、もしも、今回の話が面白かったと思えたら、お願いしても良いでしょうか?ポチッと。有難うございます!

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リスク

特に収益物件が苦手な私には、いつまでたっても理解できないことがございます。『なんで借金してまで必要でもない不動産買うの?』…こんなことが言えるのは、歩合給のない事務職だからです。…また、不動産業界が不振になっても我が家の経済が破綻しないよう、リスクヘッジしているからです(転職をそそのかすことを止めてくれた不動産屋さん、ありがとう!)。

ローンを組んで収益物件を買う場合、その金利が変動型であったりします。未来の金利はわかりません。賃料収入があることが前提の返済プランなのでしょうが、ずっと賃料が入ってくるかどうかもわかりません。オーナーが変わった途端に売主と近しい関係の店子さんがゴソッと抜け出す仕組みかも知れません。金利が上がって返済がきつくなってくるのに店子さんが出ていってアテにしていた賃料が入ってこない…という事態も起こり得ますよね。

所有するということは、責任と義務が生じるということです。納税も必要ですし、メンテナンスも大切です。不測の事態に備えて加入する保険料も支払わなくてはいけません。『そもそもなんで借金してまで?』って話に戻ってしまいますが、貸してくれる人もプロなのでしょうから、貸してくれたということは、『この人は返せる人』ってお墨付きをもらったと解釈すべきなのかしら?前向きっていいですね!苦労したことのない方に多い傾向みたいですが。

賃料でローンの返済がまかなえなくなった場合、身銭を切る必要があります。借りたお金を返すのはマナーですから。現金がない場合は、何かを現金化する必要があります。自分で用意できなければ、儲けるために買ったはずの収益物件を手放すことに。自宅と一緒に競売にかかる可能性も。何もかも失ってしまって、大丈夫なのでしょうか?

大丈夫な方もいらっしゃいます。身銭を切る余裕のある方なら(じゃあ、借金せずに頭金を多めに入れればよかったのに?)。ご実家等に余裕があれば、イザという時に頼れるでしょう。投資家さんの多くはそういう方なのではないかと推測しております。…さて、収益物件の仲介をしている会社にとってかなりリスクのあるお話をしてしまいました。会社にバレると私の立場も危ういです。とてもリスクの高い記事ですが、私にとってのメリットって、一体…?


押せ!(#゜Д゜)ゴルァ!!・・ウソ、冗談(笑)。
だけどマジ押して、ヤバイから。マジで。

玄人さんですが、何か?

表面利回りは、あくまで『表面』の利回りであって、税金・手数料その他もろもろの費用は計算に入れておりません。『その他もろもろって何?』…って言われると、『営業担当から直接詳しいご説明をさせて頂きます』…と、逃げます。収益物件は居住用物件より価格が高いことが多いため、パートに任せることが少ないのです。ほぼコピー取りだけの担当です。

普段は営業マンの影に隠れてこそこそコピーを取っていれば良いのですが、ネット上で『不動産屋で~す』ってお散歩している間、営業マンは助けてくれません。『パートなんで、お手柔らかに…』って言い訳させて頂いてますが、収益物件は、特に苦手なんです!『その他もろもろの内訳はこれだけです』…なんて恐ろしくて書けません。主語だけ書くのも無責任ですか?

私が収益物件について勉強させて頂いているのは、こちらのサイト→素人さんの為の不動産学校(コンドウ社長さま)。玄人さんが読んでも良いハズです。不動産投資の解説は、ウチの営業マンより親切です(ごめんね…)。だから、難しいご質問はコンドウ社長までどうぞ(結局、無責任)!無許可でリンク張ってすみません。『リンクご自由に…』って書いてあるから…。

…で、他人のサイトで勉強させて頂いて、いざ、投資家さんのブログへ『出陣』します。コメントいっぱいの爽やかなブログ→ソシアルビルオーナーの不動産投資日記(星輝さま)。ソシアルの管理も大変ですね…管理・管理…全く勉強しておりません!玄人らしいコメントは一つも出来ず、上品な皆様の中、私1人だけ夜の蝶(=蛾?)みたいな言葉を書き散らして、スミマセン。『応援ぽちっ』がどこにあるのか控えめでわかりづらいのも、お上品な謙虚さ故でしょうか?


マウスをバナーの上に持ってきて。ひとさし指に、ほんの少し力を入れて・・ポチッッとお願い!
ま、まだ、、まだ帰らないで~最後の一仕事が残っていますわよ。クリックお願い~ネッ!……あ ・り ・が ・と ♪

表面利回り

不動産屋にとって都合の良い数値なので、好んで公表しております。賃料収入を当てにして所有する不動産が、どれだけ儲かるのかを示す数値の一種です。特に大きく書いておくのが『満室想定利回り』ですね。『現況:空きだらけ。満室想定しても利回り:たったの○%』…なんて物件を見ると、一瞬ヤル気が失せそうになりますが、仕事なので広告します。

表面利回りなら、パートレベルでも計算出来なければいけません。『年収÷物件価格』…簡単でしょう?1ヶ月100万円の賃料収入のある物件だと年収1,200万円。物件価格が1億2,000万円なら、割って0.1=10%ですね。利回り10%なんて書いてあると『満室想定かな?』…って思ってしまいます。実質3%のとか、ございますよ。いかが?(ローンで買ったら赤字?)

表面利回りが低すぎると、見向きもされせん。店子さんが居ない物件なら無責任に好きな賃料を設定して、『現況0%の満室想定30%』…とか、作れます。冗談の通じない投資家さんには相手にして頂けないでしょうが。現実的な話としては、賃料の値上げが無理っぽいので、物件価格を下げることで利回りを上げますね(これとは違う、卑怯な手段については、書きません)。

私はコストパフォーマンスの高いパートだと自負しております。倍ほどの時給で働いた時と比べても、仕事の質を落としません。『時給○円も頂いている私』…というフレーズよりも、『時給○円なのにこんな仕事が出来る私』…というフレーズを好みます。値上げ請求をしたことはございませんが、契約更新の2ヶ月以上前に『時給アップするから今すぐ更新契約書にサインして』って言われたことがございました。転職活動、バレてたみたい?…利回りを下げました。


あなたのお好きな作家も、お好きな本も、存じていない私です。でも…
あなたが毎日ここへ来て下さるのなら、あなたは私を好きなのかも・・・そう想いながら書いてます♪

投資家気取り

不動産業に興味がなければ一生接点のなかったような方々をチラッと拝見することがございます。投資家の皆様。レベル高いです。レベルの高い集団の中で生活なさってきたのでしょうからご存知ないかも知れませんが、世間の平均はもっともっと下です。仲介業者の大半は、投資家の皆様より下に居ます。

親からもらったお金でビル一棟ぽーんって。現金で買って家賃収入が入ります。多分、私が知らない方法も色々使って潤沢な資金を投資なさっているのでしょう。大きな物件を媒介すると手数料も沢山頂けます。ありがたいです。ローンを組んで収益物件をご購入される方もいらっしゃいます。銀行に預けるより利回りよろしいですし?住宅ローンの返済であっぷあっぷでないからこそ、別のローンが組めるのでしょうが。

投資をしていない者からすれば、『なんで借金してまで投資用物件買うの?』と、疑問に思うのです。『現金がたまるまで不動産買わない方がいいですよ』…なんて言うと手数料が入りませんし、お客様には言いません。手元に現金を残しておいて、ローンで購入してその担保もその物件でまかなう。…みたいな、投資家さんならではの美学があるようですが。

我々庶民からすれば、借金の返済が滞っているという記録は恐ろしいものです。『生活必需品じゃないけどローン組んで返せなくなったから助けて~』と言ってかじれるスネはありません。余分な貯蓄もございません。それでも投資用物件が売れるのは、余裕さえあれば儲かるからなんでしょう。賢そうな方が買っていかれますし。

持って生まれた貧乏性。悲しいことですが、一時間いくらかでチラシを刷って時給を貰い、一枚いくらかでチラシを撒いて歩合給を貰い、文字通り汗を流した分だけ給料を頂く生活をしていると、『あ~労働したなぁ』…と、充足感を感じるのです。

身の程知らずに、なけなしのお金を投資してみました。キャンペーン中で初めてのお客様にこんなにキャッシュバック!みたいなのがあったので、つい…。今まで興味のなかった経済ニュースで真っ青になっております。ニュース見るのがイヤになりましたが、気になります。…やっぱり私には、流した汗に比例して報酬を頂く方が向いています。

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業者回りごっこ

営業マンは、あちらこちらの業者さんの所に顔を出して回りますね。勤務時間中に知り合いの勤務先に遊びに行くなんて羨ましい~と思っておりました。パートと違って時給で雇われているのではありませんが。私は営業職ではないので、業者回りをする必要もメリットもありません。滞在した時間に比例したお給料を頂くだけだからです。

先日ご挨拶してきた社長の会社はこの時期多忙で、徹夜で仕事するとおっしゃってました。ものすごくお邪魔でしたが、その日に顔を出さないとまずい空気なのでお邪魔してきたのでした。『ホントに私、営業職じゃありませんってば。』と、言う前に、面白い案件のお話を聞きました。

『キャッシュで○億前後の収益物件を探しているお客さんが居るんだよ。紹介できる物件あるかな?レインズに載ってるようなのはいらないってさ。かなり目の肥えたお客様だから、ヘタな資料はいらないよ。』いくらか忘れたけど、何か大きな売り案件があるとか言ってたような…。

翌朝、勤務先の上司に報告すると、『ちょうどいいのがある。』って。目の肥えたお客さんを満足させられると良いのですが。早速『極秘情報につき、取り扱いご注意下さい』…と、資料一式ファックスしました。キャッシュなら、商談中案件でもねじ込めそうよ♪○億なら手数料1.5%だけ貰って 業物 つけても儲け大きくありません?

全く私に歩合給は付きませんが、水面下の案件を取り持ってみたり、面白いですね。たまには昔の職場にも寄ってみるものです。私のしていることは、ブローカーまがいの行為なのでしょうか?ただの不動産情報専門伝書鳩なのでしょうか?いずれにせよ、これがいいご縁になって、売主様・買主様・社長・今の勤務先…みんながニコニコできることにつながれば、私はそれだけで幸せです。

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バラ売りのお願い

パートの分際で業者と交渉することは、まず、ありません。ただ、 業物 をホームページに登録しようとしている場合、何らかのお願いをする場合がございます。

営業マン一人あたり何件というノルマで、業物をホームページに登録しています。そのお願いの電話をかけるのはパートの仕事です。そのためだけに雇われているパートも居ます。 広告掲載承諾書 に捺印してファックス返信してほしい…なんて面倒なことお願いしてごめんなさい。よくお願いしています。

『管理形態のところに何も書いてないけど、このマンションどうなってるんですかぁ?』…的な質問の場合、先方がご多忙だと、『マンションのことぐらい、業者さんだったら自分でちゃんと調べたら?』と、言われることも。すみません。でも、資料にちゃんと書いておいて下さると助かるんですが…。

たまに無茶な要求をする場合がございます。事業用宅地3軒分と私道の合計4筆。セット売りなので、ホームページ登録件数1件分にしかならないのです。営業マンのノルマはあと3件。…無理を承知でバラ売りお願いしましたが、やっぱりダメでした。

道だけ残っても仕方がないし、ハウスメーカーなり建売業者なりがまとめて買って私道をうまく分けてもらうのが妥当ですよね。素人さんに接道していない状態で土地を分譲するなんて危険は冒せません。まぁそうなんですが、ホームページ登録の件数が…。あまりにこちらの一方的な都合だったので、仕方なく1件分として登録しました。無茶苦茶言ってすみません。1件分の掲載承諾ありがとうございました。

あと2件分電話しなくては。これまたこちらの都合ですが、営業マンが多忙な場合、掲載する『業物』を、土地に絞ります。居住中の建物のご案内は立会いが面倒な場合がありますが、土地なら勝手に見て来てもらえば済みますから。現場で他社の看板を見つけられて、そちらと直接契約されても、全然気にしません。営業マンは多忙ですから。

オーナーチェンジ

収益用一棟売り賃貸マンション仲介による業務の圧迫は、建築折り だけではありません。賃借人様との賃貸借契約書も、まるごとコピーすることがございます。時々顔写真も入っています。たいてい部屋ごとに順番にファイリングされています。賃貸の仲介会社によって契約書の大きさもバラバラです。…もちろん、コピーはパートの仕事です。

作業の大変さよりも、居住している賃貸マンションが売りに出される時に自分のプライベートな情報がこのようにコピーされまくるという事実に驚きました。どうせ借りるなら、収益性が高いから手放したくないと大家さんがおっしゃるような、満室ギリギリのマンションを狙う方がいいのかも?ガラガラのマンションだと、上下左右が空室で気兼ねなく住めるメリットもありますが。

住む人はそのままで大家さんだけ変わる不動産取引は、『 オーナーチェンジ 』 と、いいます。

高い分譲マンションの一室を居住用に購入したが、事情により5年もたたないうちに引越さなくちゃならなくなった!という場合、その一室を賃貸に出すことがあります。しばらく貸しているけれど自分がそこに戻る見込みはないし、そろそろ売却してしまおうという話になったりします。これもオーナーチェンジ。分譲マンションの一室を貸して大もうけ…なんて話はあまり聞きませんが、金利が低い時代なら、預金するより、多少のリスクを覚悟して収益物件に投資してみようという話になるのかも知れません。

そういう物件も時々出回っています。広告に『現況』が書かれているはずです。『 空家 』 ではなく 『 賃貸中 』 と書かれている場合、今の賃貸借契約を解除して空渡ししてくれる可能性もありますが、『 オーナーチェンジ 』 と、書いてある場合は、買っても自分で住めません。その区別をつけるために、広告する時は 『 オーナーチェンジ 』 のひとことを忘れないように、要注意です。…自分への戒めでした。

家賃の振込先が変わる旨を早めに賃借人様に連絡する必要もあるかと思いますが、そういうことは営業マンが手配して下さるものと信じ、パートはノータッチです。クレーム電話受けるの苦手なので、営業さん、リスク回避よろしくお願いいたしますね。

建築折り

賃貸マンション一棟まるごと売買されることがございます。同じ苦労して仲介するなら価格が高い方がワリがいいですが、一室だけ仲介する時よりも必要な作業が多くなります。建築構造に関する図面のコピーなどの頭を使わなくて手間のかかる作業は、パート任せです。

原本は、A2サイズの図面がピシッとB5サイズに揃えて折ってある上、左側から綴じてもちゃんと広げられるように工夫されています。最初にこの図面を作成されたのは、建築関係の方でしょうか。『建築折り』と、勝手に呼んでいます。

枚数が多いのでかなりの重さです。1枚ずつバラしづらい綴じ方をされていると、二人がかりで汗だくになってコピーをとります。通常、不動産屋さんに置いてあるコピー機は、コンビニにありがちなA3サイズです。自動原稿送り装置にA2原本は入りません。あとで貼り合わせ作業をしやすいよう位置を調整しながら、A2原本1枚当たりA3サイズで半分ずつ2度コピーをとります。

自動原稿送り装置を使えないコピーや貼り合わせ作業に比べると、『建築折り』してから極太ホチキスで左側を綴じる作業はラクで、慣れてくると短時間でキレイにできるようになります。

バカな営業マンは、後日手元のコピーを使って更にコピーを作る必要があることを予見しながらも、『貼り合わせして建築折りしろ』と、指示します。コピーして貼り合わせて建築折りして極太ホチキスで綴じてもらったコピーを、もう一度平気でパートさんに渡します。『今後更にコピーを取るなら、今回はコピーだけしてA3サイズで保存しておいた方が良いですよ。』と、進言しておくも良し、『バカのコピーなら貼り合わせなんかしなくていいよ。』と、運悪く頼まれてしまった後輩パートさんに助言するも良し。

社内のパートさんに嫌われたところで、大した不利益はありません。入社したての女の子に、『あのバカ営業マン、妻子持ちのクセに連日連夜合コンですって。』と、チクられる程度です。物件確認の電話に一律、『バカの担当している物件でしたら、売りやめとなりました。』と、答えるような嫌がらせは、しないと思います。多分。

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レントロール

レントロールの意味:レントロールとは、賃貸状況一覧表のことを意味します。部屋ごとの現在の家賃や居住者の氏名、空室が埋まって満室になったと想定した時の年収なども記入されています。グロス(表面)利回りやネット(実質)利回り、いつからの契約で次の更新時期はいつかなど、不動産投資する上で必要な情報がわかりやすく書いてあると助かります。(スペルは、rent rollです。)


同業他社さんに電話しました。『○○ビルの件ですが…。』『担当者は外出中です。どういったご用件でしょう?』『レントロールございましたら、ファックス頂きたいのです。』すぐに来たファックスは、私の手元にもある物件資料です。レントロールではありません。オバチャン、『レントロールってなんですか?』って聞けなくてとりあえず図面を送ってきたのかしら?すぐに電話。

『さきほどは早々にファックスありがとうございました。あと…すみません、家賃表のファックスを頂きたいのですが、よろしいでしょうか?』これまたスグに来たファックスは、そのビルのそれぞれの部屋の賃貸仲介用の図面。一応、家賃は載っているケド…。

しばらくの間、たて続けに見当違いなファックスばかり送ってくる理由を考えてみました。おそらく、担当の営業マンが多忙なのがわかってて、オバチャンは、意味わからないながらも自分が防波堤になって営業マンの負担を減らそうとしているのでしょう。けなげです。泣けてきます。むせび泣きをこらえつつ(?)また電話。

『ご多忙のところ、何度も恐れいります…現在の年収と満室想定収入などがわかるような資料がございましたらファックス頂きたかったのですが、担当者様でないとわかりませんか?』だいぶたってから、欲しかったレントロールのファックスが来て、多忙営業マンが、『 くれぐれもよろしく!』 と、お電話下さいました。

ごめんなさい…。絶対に売れなさそうな、利回りの低い物件を狙って資料収集するのが好きな会社なんです。『 頑張ります 』 と、言ったのは、ウソです。
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